2-летняя виза инвестора в недвижимость в Дубае: Что означает изменение правил в апреле 2026 года для покупателей

Введение

29 апреля 2026 г. Земельный департамент Дубая выпустил значительное обновление к своей двухлетней визе инвестора в недвижимость – он полностью отменил давно существующую минимальную стоимость недвижимости в 750 000 дирхамов для единственных владельцев и одновременно ввел структурированный порог минимальной доли в 400 000 дирхамов для активов, находящихся в совместной собственности. Это изменение, опубликованное на платформе Cube от DLD, изменило условия получения визы для тысяч потенциальных инвесторов, которые ранее не могли принять участие в схеме получения вида на жительство в Дубае, связанной с недвижимостью. Для покупателей, рассматривающих возможность инвестирования в недвижимость ОАЭ в 2026 году, понимание новых правил крайне важно.

Что изменилось: Старые правила против новых

Главным изменением является отмена нижнего предела в 750 000 дирхамов для единственных владельцев. Ранее недвижимость по цене ниже этого порога – студии, компактные квартиры и квартиры среднего ценового сегмента – полностью выходила за рамки инвестиций, привязанных к визе. Теперь этот барьер исчез для любого покупателя, владеющего единоличным зарегистрированным правом собственности на основании заполненного документа о праве собственности, независимо от стоимости объекта.

Полная система виз ОАЭ с привязкой к недвижимости (2026)

Обновление от апреля 2026 года вписывается в более широкую трехуровневую структуру резидентства недвижимости, которая постепенно совершенствовалась в течение последних 12 месяцев:

Еще одно улучшение было внесено в федеральный циркуляр в феврале 2026 года, который отменил требование о внесении авансового платежа в размере 1 миллиона дирхамов для получения Золотой визы, позволив инвесторам получать право на получение визы на основании общей стоимости недвижимости, зафиксированной в документах на право собственности или контрактах Oqood. В совокупности эти изменения представляют собой наиболее благоприятную для инвесторов систему предоставления вида на жительство в Дубае на сегодняшний день. Покупателям, желающим сориентироваться в этих возможностях на рынках Дубая и Абу-Даби, компания NAS Luxury Real Estate предоставляет экспертное руководство по подбору правильных инвестиций для получения визы нужного уровня.

Совместное владение: Объяснение нового уровня в 400 000 дирхамов

В то время как единоличное владение теперь не имеет ограничений, совместное владение имеет четко определенный минимум. Каждый соинвестор должен владеть долей стоимостью не менее 400 000 дирхамов самостоятельно – в том числе при равном разделении собственности.

Практический пример: Два инвестора совместно владеют недвижимостью. Чтобы оба могли претендовать на 2-летнюю визу, общая стоимость недвижимости должна составлять не менее 800 000 дирхамов, при этом каждый из них должен владеть ровно 50%. Если доля одного из инвесторов опустится ниже 400 000 дирхамов, он не сможет претендовать на визу – даже если другой получит ее.

Исключение: Супруги могут объединить свои доли собственности, чтобы соответствовать требованиям резидентства, даже если доли каждого из них ниже порогового значения, в соответствии с исключением для семейной единицы, подтвержденным DLD.

Минимальное значение в 400 000 дирхамов не позволит инвесторам структурировать дробное владение исключительно для получения визы при минимальном индивидуальном риске – это позволит сохранить целостность финансовых обязательств и при этом снизить общий порог по сравнению с предыдущим требованием в 750 000 дирхамов.

На кого это влияет больше всего?

Рыночные данные определяют масштаб изменений. По данным Savills Middle East, на недвижимость стоимостью ниже 750 000 дирхамов приходится 24% всех сделок с готовым жильем в 2026 году, при этом 8,6% сделок будут заключены по цене ниже 500 000 дирхамов. Эти сегменты, ранее исключенные из сферы инвестиций с визовой привязкой, теперь полностью доступны для покупателей, желающих получить право на проживание.

В наибольшей степени это касается тех, кто впервые покупает недвижимость за рубежом, и экспатриантов со средним уровнем дохода – сегментов, которые, по мнению Savills, “ранее не могли приобрести недвижимость по визе”.

Требования к заявке и расходы

Независимо от структуры собственности, все заявители должны соответствовать следующим требованиям к документации, обрабатываемой через единую платформу GDRFA-DLD:

• Действительный документ о праве собственности (только для недвижимости в Дубае, зарегистрированной в DLD)
• Действующий паспорт с оставшимся сроком действия не менее 6 месяцев
• Emirates ID (если применимо)
• Медицинское страхование от провайдера в ОАЭ
• Сертификат о хорошем поведении от полиции Дубая
• NOC от банка или застройщика для заложенной недвижимости
• Доказательство того, что было выплачено не менее 50% стоимости недвижимости или не менее 375 000 дирхамов (для заложенной/заложенной недвижимости)

Общая стоимость заявления: примерно 10 545 дирхамов за новое заявление на получение 2-летней визы.

Заключение

Принятое Дубаем в апреле 2026 года обновление визы инвестора – одно из самых значительных изменений в законодательстве для покупателей недвижимости за последние годы. Отделив право на единоличное владение недвижимостью от фиксированного порога стоимости, DLD кардинально расширил круг лиц, которые могут получить право на резидентство, связанное с недвижимостью, – от покупателей студии за 400 000 дирхамов до владельцев вилл стоимостью в несколько миллионов дирхамов. Структурированный порог совместного владения в 400 000 дирхамов одновременно защищает систему от структурных злоупотреблений. В совокупности эти изменения позиционируют Дубай как один из самых доступных рынков резидентства на основе недвижимости во всем мире.