迪拜的 2 年期房产投资者签证：2026 年 4 月的规则变化对买家意味着什么？

导言

2026 年 4 月 29 日，迪拜国土部对其两年期房产投资者居留签证发布了一项重大更新–完全取消了长期以来针对独资业主的 75 万迪拉姆最低房产价值限制，同时针对共同拥有的资产引入了结构化的 40 万迪拉姆最低份额门槛。这一变化是通过 DLD 的 Cube 平台发布的，它重塑了成千上万潜在投资者的资格格局，这些投资者之前被排除在迪拜与房产挂钩的居留计划之外。对于考虑在 2026 年投资阿联酋房产的买家来说，了解新规则至关重要。

改变了什么？旧规则与新规则

取消单独业主 75 万迪拉姆的下限是最主要的变化。以前，价格低于这一门槛的房产–单间、紧凑型公寓和中端市场单位–完全不在与签证挂钩的投资框架内。现在，无论资产价值高低，任何在已完成的产权证上拥有唯一注册所有权的买家都可以享受这一优惠。

阿联酋与房地产挂钩的签证完整框架（2026 年）

2026 年 4 月的更新是在过去 12 个月中逐步完善的更广泛的三级房产居住权结构中进行的：

2026 年 2 月的联邦政策通告进一步加强了这一政策，取消了黄金签证资格中 100 万迪拉姆预付款的要求，允许投资者根据产权证或 Oqood 合同中记录的房产总价值获得资格。这些变化共同构成了迪拜迄今为止对投资者最为友好的房产居留框架。对于在迪拜和阿布扎比市场上寻找这些选择的买家，NAS Luxury Real Estate可提供专业指导，帮助他们将正确的投资与正确的签证级别相匹配。

共同所有权：新的 40 万迪拉姆下限解释

虽然独资所有权现在不受限制，但共同所有权有明确的最低要求。每个共同投资者必须独立持有价值不少于 40 万迪拉姆的股份，包括平分所有权。

实例：两位投资者共同拥有一处房产。要获得为期 2 年的签证，两人的房产总价值必须至少为 80 万迪拉姆，且各占 50%。如果其中一位投资者的份额低于 40 万迪拉姆，即使另一位投资者符合条件，该投资者也不符合条件。

例外情况：根据 DLD 确认的家庭单位例外情况，即使个人股份低于门槛，配偶也可合并其所有权份额以满足居住要求。

40 万迪拉姆的最低限额防止了投资者仅仅为了以最小的个人风险获得签证资格而构建部分所有权–既保持了财务承诺的完整性，又降低了之前 75 万迪拉姆要求的总体门槛。

这对谁的影响最大？

市场数据说明了这一变化的规模。根据第一太平戴维斯（Savills Middle East）的数据，2026 年，价格低于 75 万迪拉姆的房产占所有现房交易的 24%，低于 50 万迪拉姆的交易占 8.6%。这些部分以前被排除在与签证挂钩的投资之外，而现在则完全可以为寻求居留资格的唯一买家所利用。

受影响最大的是首次购房的国际买家和中等收入的外籍人士–第一太平戴维斯将这两类人群描述为 “之前被签证挂钩的所有权排除在外的人群”。

申请要求和费用

无论所有权结构如何，所有申请人都必须满足通过 GDRFA-DLD 统一平台处理的以下文件要求：

• 有效地契（仅限 DLD 注册的迪拜房产）
• 剩余有效期至少 6 个月的有效护照
• 阿联酋身份证（如适用）
• 阿联酋医疗保险提供商提供的医疗保险
• 迪拜警方颁发的良好行为证书
• 银行或开发商出具的抵押房产证明
• 至少已支付房产价值 50%或至少 375,000 迪拉姆的证明（适用于抵押/分期付款房产）

申请总费用：新的 2 年期签证申请费用约为 10,545 迪拉姆。

结论

迪拜于 2026 年 4 月更新的投资者签证是近年来对房产买家影响最大的监管变化之一。通过将单独所有权资格与固定价值门槛脱钩，DLD 从根本上拓宽了获得与房产挂钩的居留权的范围–从 40 万迪拉姆的工作室买家到数百万迪拉姆的别墅业主。结构化的 40 万迪拉姆共同所有权下限同时保护了该框架不被结构性滥用。这些变化使迪拜成为全球最容易获得房产居住权的市场之一。