«Альдар» и «Мубадала» приобретают Masdar City Square за 918 млн дирхамов: что эта сделка означает для Абу-Даби

Компании «Aldar Properties» и «Mubadala Investment Company» совместно приобрели объект «Masdar City Square» за 918 млн дирхамов ОАЭ через свое совместное предприятие, созданное в 2024 году и специализирующееся на проектах в Масдар-Сити. Приобретённый объект представляет собой готовый офисный комплекс класса А, состоящий из семи зданий, расположенный в Масдар-Сити, Абу-Даби. Согласно сообщению от 16 сентября 2026 года, его чистая арендуемая площадь составляет более 47 000 квадратных метров, а на момент публикации сообщения степень сдачи в аренду составляла 99 %.

Благодаря данному приобретению объявленный портфель активов совместного предприятия в Масдар-Сити увеличился до 4,7 млрд дирхамов. Данная сделка представляет собой инвестицию в действующий коммерческий объект, приносящий доход. Это не является объявлением о том, что «Масдар-Сити-Сквер» является новым проектом, который ещё не приступил к строительству.

Что приобрели компании «Альдар» и «Мубадала»?

Masdar City Square — это офисный комплекс, расположенный на территории города Масдар в Абу-Даби, недалеко от международного аэропорта Зайеда. Согласно последнему официальному сообщению, данный объект представляет собой семь офисных зданий общей чистой арендуемой площадью более 47 000 квадратных метров. Строительство зданий было завершено в первом квартале 2026 года, и по состоянию на 16 сентября 2026 года их заполняемость составляла 99 %.

В обнародованный список арендаторов Masdar City Square вошли компания TAQA, Департамент энергетики Абу-Даби, колледж Emirates College и Университет искусственного интеллекта имени Мохамеда бин Зайеда. В сообщении также упоминается здание штаб-квартиры Департамента энергетики, построенное с нулевым энергетическим балансом.

Данный объект следует отличать от более широкой экосистемы «Масдар-Сити». Другие организации, упомянутые в заявлении, в том числе IRENA, Masdar, Siemens, G42 и Космическое агентство ОАЭ, рассматриваются в контексте более широкого портфеля совместного предприятия в «Масдар-Сити». В официальном сообщении не указывается, что все они являются арендаторами непосредственно в «Масдар-Сити-Сквер».

Сколько стоило приобретение площади в Масдар-Сити?

Стоимость сделки составила 918 млн дирхамов ОАЭ. В материалах агентств Reuters и Refinitiv, перепечатанных порталами Zawya и TradingView, эта сумма указана как примерно 250 млн долларов США, что представляет собой округленную валютную эквивалентную сумму. В публичных заявлениях не раскрываются данные о продавце, структуре финансирования, распределении покупной цены между зданиями, а также о суммах, вложенных отдельно компаниями Aldar и Mubadala.

В пресс-релизах также не указана отдельная дата юридического завершения сделки. Поэтому наиболее корректной формулировкой будет следующая: о приобретении было объявлено 16 сентября 2026 года, а само строительство объекта было завершено в первом квартале 2026 года. Завершение строительства и завершение сделки не обязательно являются одним и тем же событием.

Почему это приобретение имеет важное значение?

Данная сделка расширяет существующую платформу по недвижимости в Абу-Даби, ориентированную на город Масдар. По итогам приобретения совместное предприятие сообщает, что его портфель включает более 158 000 квадратных метров чистой арендуемой коммерческой площади, средневзвешенный срок действия оставшихся договоров аренды составляет примерно 5,2 года, а также более 1 400 полностью занятых жилых единиц. Портфель включает 17 объектов Masdar City Green REIT и комплекс «The Link at Masdar City».

Для компаний «Альдар» и «Мубадала» проект «Masdar City Square» представляет собой недавно сданный в эксплуатацию офисный объект с высоким уровнем заполняемости и институциональными арендаторами. Это соответствует заявленной стратегией партнеров по формированию портфеля активов, приносящих стабильный доход, в регионе, тесно связанном с чистой энергетикой, искусственным интеллектом, образованием, научными исследованиями и передовыми технологиями.

Однако само по себе это приобретение не доказывает, что в Абу-Даби растут арендные ставки на офисные помещения, цены на недвижимость или доходность инвестиций. Для этого потребуются отдельные рыночные данные. Вывод, который можно сделать непосредственно на основании данной информации, носит более узкий характер: два крупных учреждения Абу-Даби увеличивают своё присутствие в кластере офисных зданий с высокой степенью заполняемости, расположенном в стратегическом инновационном районе.

Какова роль компаний «Альдар», «Мубадала» и «Масдар-Сити»?

Компания «Aldar Properties» выступает в данной сделке в качестве застройщика, инвестора и партнёра по управлению активами. Она стала совладельцем объекта «Masdar City Square» в рамках совместного предприятия с компанией «Mubadala».

Инвестиционная компания «Мубадала» является суверенным инвестором Абу-Даби. Она выступает соинвестором в рамках совместного предприятия и рассматривает данную сделку как часть своей долгосрочной инвестиционной стратегии, направленной на развитие инфраструктуры и активов, поддерживающих перспективные секторы, диверсификацию экономики и достижение целей ОАЭ по обеспечению нулевого уровня выбросов.

Масдар-Сити — это экологически устойчивый городской комплекс, деловой центр и свободная экономическая зона, в которой расположена данная недвижимость. Масдар-Сити является дочерней компанией Mubadala Investment Company. В объявлении от 2026 года Масдар-Сити указан в качестве места расположения, а также приводятся слова его генерального директора, однако Масдар-Сити не указан в качестве отдельной стороны-покупателя.

В сентябре 2024 года компании «Альдар» и «Мубадала» объявили о расширении партнерства, предусматривающего создание четырёх совместных предприятий для развития и управления элитными объектами недвижимости в Абу-Даби общей стоимостью более 30 млрд дирхамов. В этом заявлении было указано, что в общей структуре партнерства 60 % акций принадлежат компании «Альдар», а 40 % — компании «Мубадала».

Поскольку в пресс-релизе о сделке по приобретению от сентября 2026 года не подтверждается соотношение долей участия 60:40 в отношении конкретного совместного предприятия, ориентированного на проект «Масдар-Сити», целесообразнее отнести данное соотношение долей участия к объявлению о партнерстве 2024 года, а не представлять его в качестве вновь раскрытого условия, относящегося к конкретной сделке.

Какими экологически ориентированными особенностями обладает площадь «Масдар-Сити»?

В официальном сообщении о сделке отмечается, что комплекс «Masdar City Square» имеет сертификаты LEED Platinum и WELL Gold в области устойчивого развития и включает в себя солнечные фотоэлектрические системы, технологии пассивного охлаждения, а также штаб-квартиру Министерства энергетики с нулевым энергопотреблением.

Кроме того, компания «Масдар Сити» включает проект «Масдар Сити Сквер» в число объектов, имеющих сертификаты WiredScore Platinum и SmartScore Gold. Эти сертификаты касаются цифровой связи и возможностей «умных» зданий.

Для точного освещения важно сделать одно уточнение: в официальных материалах используются как формулировки, относящиеся к уже полученной сертификации, так и формулировки, ориентированные на проект, например, «разработанный с целью получения» сертификатов LEED Platinum и WELL Gold. Поэтому в данной статье информация о сертификации приводится со ссылкой на официальное заявление, а не на независимо подтвержденную дату выдачи сертификата. Аналогичным образом, ни один из источников, проанализированных в рамках подготовки данной статьи, не подтверждает, что штаб-квартира Министерства энергетики уже получила сертификат «Zero Energy» от Международного института «Living Future», основанный на показателях энергоэффективности.

Означает ли данное приобретение, что проект «Masdar City Square» по-прежнему находится в стадии разработки?

Нет. Согласно последнему сообщению о приобретении, семь зданий были сданы в эксплуатацию в первом квартале 2026 года, а по состоянию на 16 сентября 2026 года их заполняемость составляла 99 %. На некоторых более старых веб-страницах и в брошюрах, посвящённых Masdar City, проект, возможно, по-прежнему описывается как «находящийся в стадии реализации», поскольку они были созданы до завершения строительства. Что касается текущего состояния проекта, то объявление о приобретении от сентября 2026 года является более актуальным источником информации.

В данном заявлении не раскрываются сведения о новом этапе строительства, бюджете реконструкции, графике расширения или планах дальнейшего развития площади Масдар-Сити.

Что означает эта сделка для рынка недвижимости Абу-Даби?

Данная сделка свидетельствует о сохраняющемся институциональном интересе к специализированной коммерческой недвижимости, связанной с растущими секторами экономики Абу-Даби. В «Масдар-Сити» сосредоточены компании, занимающиеся чистой энергетикой, технологические предприятия, научно-исследовательские организации, университеты и учреждения, связанные с государственными структурами. Офисный комплекс в этой экосистеме, практически полностью сданный в аренду, позволяет получить доступ к данным секторам посредством аренды недвижимости.

Данная сделка также свидетельствует о том, что стратегия Абу-Даби в сфере недвижимости не ограничивается строительством жилья. Портфель совместного предприятия включает как коммерческие, так и жилые объекты, при этом Masdar City Square позиционируется именно как офисный комплекс, ориентированный на экономику знаний и инновации.

Выводы, касающиеся рынка в целом, следует делать с осторожностью. В общедоступной информации отсутствуют данные о ставке капитализации, списке арендаторов с указанием арендной платы, отчете об оценке, условиях аренды по каждому арендатору, а также независимая оценка рыночной стоимости объекта. Эти сведения необходимы для оценки данной сделки в качестве ориентира при определении цен на офисную недвижимость в Абу-Даби.

Итог

Приобретение компанией «Альдар» и «Мубадала» комплекса «Масдар Сити Сквер» за 918 млн дирхамов стало важным дополнением к их совместному проекту в сфере недвижимости в Абу-Даби. Данный объект представляет собой готовый офисный комплекс, состоящий из семи зданий, с чистой арендуемой площадью более 47 000 квадратных метров и заявленной степенью заполняемости на уровне 99 %. Его расположение в Масдар-Сити обеспечивает инвестиции доступ к секторам чистой энергетики, искусственного интеллекта, научных исследований и технологически ориентированной экономической деятельности.

Наиболее точная интерпретация заключается в том, что данная сделка предусматривает расширение существующего портфеля доходной недвижимости. Её не следует рассматривать как запуск нового строительного проекта, сделку с известным продавцом или подтверждение общерыночного бума на рынке офисной недвижимости Абу-Даби, пока не появятся дополнительные доказательства.