ОАЭ – лучшее в мире место для инвестиций в недвижимость, а Абу-Даби – место с самыми сильными фундаментальными показателями

Номер один. По всем показателям, которые имеют значение.

В апреле 2026 года – в разгар периода настоящего регионального геополитического давления – 689 состоявшихся инвесторов в недвижимость на 12 международных рынках были опрошены американской исследовательской фирмой Penta Group по заказу компании Arada. Каждый респондент имел годовой доход выше 100 000 долларов США и более 250 000 долларов США в инвестируемых активах. Это не были целеустремленные покупатели. Это были активные, квалифицированные специалисты по распределению капитала, и они вынесли ОАЭ такой вердикт, который не могли вынести никакие маркетинговые ходы.

56% глобальных инвесторов выразили серьезный интерес к рынку недвижимости ОАЭ – больше, чем к любому другому из исследованных рынков, и опережают США – 54%, Великобританию – 41%, Францию – 28% и Испанию – 27%. Это первое в своем роде исследование, официально оценивающее настроения международных покупателей в отношении сектора недвижимости ОАЭ. Оно также является первым, проведенным после регионального конфликта, который начался 28 февраля 2026 года, что означает, что результат не является показателем оптимизма до конфликта. Это показатель убежденности после “встречного ветра”. Это различие делает его значительно более значимым.

Глобальный рейтинг: ОАЭ опережают все крупнейшие рынки

Индекс инвестиций в недвижимость Arada UAE, проведенный компанией Penta Group, признал ОАЭ самым привлекательным в мире местом для инвестиций в недвижимость. Полный конкурентный ландшафт позволяет оценить масштабы этого лидерства:

Глобальная осведомленность о возможностях сектора недвижимости ОАЭ достигла 51%, что ставит его на один уровень с Великобританией (51%) и приближает к Соединенным Штатам (53%). Для рынка, который еще десять лет назад не имел значительного международного признания среди розничных инвесторов, сравняться с рынками недвижимости Великобритании и США по уровню осведомленности о бренде – это важная веха, отражающая глубину преобразований, проведенных в ОАЭ за последние десять лет.

Индекс доверия к прямым иностранным инвестициям Kearney за 2026 год поставил ОАЭ на девятое место в мире и на второе место среди развивающихся рынков – это рейтинг институциональных ПИИ, который идет параллельно с данными о настроениях потребительских инвесторов и подтверждает, что инвестиционная привлекательность ОАЭ не ограничивается индивидуальными покупателями. Она охватывает весь спектр капитала – от розничного до институционального.

Почему инвесторы выбирают ОАЭ: Три фактора принятия решений

Исследование Penta Group выявило три основных мотива, определяющих интерес глобальных инвесторов. Их понимание необходимо покупателям для оценки того, какой рынок в ОАЭ лучше всего соответствует каждому из этих факторов – и ответ на все три вопроса неизменно указывает на Абу-Даби.

Исследование показало, что потенциальная доходность является основным мотиватором во всем мире, на который ссылаются 38% респондентов и который особенно важен для инвесторов из Австралии – 57%, Испании – 56% и Великобритании – 41%. Профиль доходности Абу-Даби в 2026 году является самым сильным за всю историю эмирата. По данным Colliers, в 1 квартале 2026 года капитальная стоимость квартир росла на 32% в год. Доходность от аренды на среднем рынке в таких районах, как Аль-Риф и Масдар-Сити, составляет от 8% до 9,5% валовой прибыли. Индекс цен ValuStrat достиг 148 пунктов, что означает 17,8% годового роста. Что касается доходности, то данные по Абу-Даби не конкурируют со средним показателем по ОАЭ – они его опережают.

Безопасность и стабильность были названы решающими факторами для 65% китайских инвесторов и 58% немецких инвесторов, при этом нормативная база ОАЭ, политическая стабильность и прозрачность законодательства продолжают укреплять доверие инвесторов. Абу-Даби, являясь федеральной столицей ОАЭ и местом расположения суверенного фонда, обладает самой глубокой институциональной стабильностью из всех адресов в стране. Инвестиционное управление Абу-Даби, Mubadala, ADQ и поддерживаемая правительством архитектура регулирования рынка недвижимости, включающая ADREC, ADPIC и DMT, в совокупности представляют собой суверенные обязательства перед рынком, с которыми ни один другой эмират не может сравниться по глубине и долговечности.

34% респондентов назвали простоту покупки и владения недвижимостью главным преимуществом, увеличив этот показатель до 57% среди инвесторов из Саудовской Аравии и 41% среди инвесторов из Египта. Сбор за регистрацию недвижимости в Абу-Даби составляет 2% – вдвое меньше 4% в Дубае – в сочетании с нулевым подоходным налогом, нулевым налогом на прирост капитала, 100% иностранной собственности в более чем 15 свободных зонах и правом на получение Золотой визы на сумму от 2 млн дирхамов, что создает структуру затрат и доступа, которая усиливает преимущество ОАЭ в простоте приобретения недвижимости для покупателей, въезжающих именно через столичный эмират. Для инвесторов, готовых воспользоваться этими преимуществами, работа с профессиональным брокером по недвижимости в Абу-Даби, имеющим подтвержденную аккредитацию ADREC и доступ к оперативным рыночным данным, – это самый прямой путь от интереса к исполнению.

Где преимущество Абу-Даби заключается в структурных отличиях

Исследование Arada и Penta Group охватывает все ОАЭ, и его рейтинг отражает страну как единое инвестиционное направление. В рамках этого направления структурная позиция Абу-Даби отличается от позиции Дубая в тех аспектах, которые важны именно для тех категорий инвесторов, которые были определены в исследовании.

Рост числа сделок в Абу-Даби в 1 квартале 2026 г. на 160,7% в годовом исчислении превосходит рост в Дубае на 31% за тот же период – не потому, что Дубай слаб, а потому, что Абу-Даби находится на более ранней и ускоренной стадии своего цикла роста стоимости. Именно это подтвердил Хайдер Туайма, управляющий директор компании ValuStrat, в обзоре за 1 квартал 2026 года: Абу-Даби находится на сравнительно более ранней стадии цикла роста стоимости недвижимости по сравнению с Дубаем, а это означает, что полоса роста стоимости впереди еще длиннее.

Только в 1 квартале 2026 г. объем ПИИ в недвижимость Абу-Даби достиг 8,27 млрд. дирхамов – рост на 423% по сравнению с предыдущим годом, равный всему притоку ПИИ в эмират в 2025 г. за один квартал, привлеченных от инвесторов 99 национальностей. ОАЭ особенно привлекательны для инвесторов с близлежащих рынков: 91% индийских инвесторов, 92% египетских инвесторов и 85% саудовских инвесторов назвали страну в числе трех наиболее предпочтительных инвестиционных направлений. Это те же самые рынки, которые доминируют в сфере ПИИ в Абу-Даби, и они выбирают Абу-Даби в составе ОАЭ с рекордной скоростью, потому что сочетание доступности по сравнению с премиальным островом Саадият, контролируемого предложения, инфраструктуры, поддерживаемой государством, и 2%-ной регистрационной пошлины делает столичный эмират более убедительной структурной ставкой.

Европейский и западный инвестор: Растущее измерение

Среди европейских инвесторов ОАЭ стали главным выбором за пределами своей страны для французских инвесторов – 63%, немецких инвесторов – 60% и швейцарских инвесторов – 57%. Это покупатели с высоким уровнем благосостояния, чьи инвестиционные решения обычно определяются сохранением капитала, политической стабильностью и долгосрочным качеством активов, а не краткосрочной максимизацией доходности. Остров Саадият в Абу-Даби, где в 2026 году откроется Гуггенхайм Абу-Даби, будут функционировать Лувр, Музей естественной истории, и где только в первом квартале 2026 года появится девять проектов, получивших международное признание, является именно таким культурным и институционально защищенным адресом, который ищет европейский капитал.

Emirates Palace, особняки Mandarin Oriental, резиденции Nobu, проекты Four Seasons и Rosewood в Культурном районе – это не продукты, рассчитанные на регионального инвестора. Это продукты, предназначенные для глобального капитала, который, как подтверждает исследование Penta Group, активно ищет именно то, что построил Абу-Даби. Чтобы получить доступ к нужному уровню этого трубопровода, необходимо руководство консультанта по элитной недвижимости в Абу-Даби, который понимает, какие из этих продуктов представляют собой подлинный дефицит, а какие – надуманную эксклюзивность.

Заключение

Индекс инвестиций в недвижимость ОАЭ от Arada и Penta Group – это наиболее достоверная оценка настроений на рынке недвижимости ОАЭ, когда-либо опубликованная третьей стороной. Она проводилась среди квалифицированных инвесторов после начала регионального конфликта на 12 рынках, и ОАЭ заняли первое место. В рамках этого первого места структурные особенности Абу-Даби являются самыми сильными в стране: самый быстрорастущий ежеквартальный объем сделок, самая длинная полоса для роста цен, самый глубокий инфраструктурный трубопровод, поддерживаемый государством, самая благоприятная для инвесторов структура стоимости регистрации и программа благоустройства, которая выведет его на мировую арену благодаря LIVEX в сентябре 2026 года. Мир уже решил, куда он хочет инвестировать. Единственный вопрос, который остается, – это какой адрес в Абу-Даби обеспечит доходность этого решения.