Что изменилось – и почему это важно
Большинство владельцев недвижимости в Абу-Даби еще не знают, что теперь у них есть защищенное законом право голосовать за то, как управляется их здание – и привлекать застройщиков и управляющие компании к официальной ответственности за то, как расходуются их платежи за обслуживание. Административное решение № 25 от 2025 г., изданное Департаментом муниципалитетов и транспорта Абу-Даби в начале 2026 г., ввело комплексную систему управления недвижимостью, находящейся в совместной собственности, по всему эмирату. Оно изменило баланс власти в жилых сообществах, передав полномочия от застройщиков и управляющих компаний в руки самих владельцев, впервые в рамках единой нормативной структуры.
Это решение является одним из четырех нормативных актов, одновременно изданных DMT для реализации Закона № 3 от 2015 г. с поправками к Закону № 2 от 2025 г. – основному закону Абу-Даби о регулировании сектора недвижимости. Все вместе они представляют собой наиболее значительный пересмотр системы управления недвижимостью в эмирате за последнее десятилетие. Для каждого владельца квартиры или виллы в Абу-Даби практические последствия начинаются немедленно.
Закон с первого взгляда: Решение № 25 от 2025 года
Решение № 25 от 2025 года устанавливает всеобъемлющую нормативную базу для владения, управления и эксплуатации объектов недвижимости, находящихся в совместной собственности в Абу-Даби. Впервые в рамках единого документа официально определены права и обязанности трех ключевых сторон.
| Вечеринка | Ключевое обязательство в соответствии с Решением 25 |
| Разработчики | Обязательное раскрытие информации перед продажей; ответственность за неточное раскрытие информации в течение 2 лет с момента передачи имущества |
| Владельцы недвижимости | Официальное право на избрание и участие в Комитете собственников; обязательства по оплате услуг строго регламентированы |
| Управляющие компании | Аккредитован ADREC; назначается в течение 30 дней после поставки первой единицы продукции; требуется отчетность перед ADREC раз в полгода |
Это решение консолидирует существующие законодательные положения и сигнализирует о намерении Абу-Даби привести рынок недвижимости, находящейся в совместной собственности, в соответствие с лучшей международной практикой, обеспечивая большую защиту и уверенность для всех заинтересованных сторон на протяжении всего жизненного цикла проекта.
Кто может формировать комитет собственников – и кто не может
Формирование комитета собственников не является необязательным при достижении определенных пороговых значений. Правила точны, и исключение застройщиков абсолютно.
| Критерии | Требование |
| Порог срабатывания | Не менее 30% квартир зарегистрированы на нескольких владельцев |
| Размер комитета | Минимум 5 членов, максимум 9 членов |
| Пригодность | Только владельцы жилых помещений |
| Участие разработчиков | Явно исключено – независимо от наличия непроданных единиц в собственности |
| Нормативное одобрение | Все избранные члены должны получить одобрение ADREC до вступления в должность |
Прямое исключение застройщиков из состава комитета – одно из самых важных положений решения. Ранее застройщики, сохраняющие право собственности на непроданные квартиры, могли оказывать влияние на решения по управлению сообществом. Согласно решению № 25, это влияние формально отменяется. ADREC сохраняет за собой контрольные полномочия – включая право распустить комитет или отстранить отдельных членов, если это необходимо.
Как работает процесс голосования
Механизм голосования, введенный в соответствии с Решением № 25 и сопутствующим ему Решением № 26 – которое стандартизирует уставные документы Комитета собственников во всех застройках Абу-Даби – построен на трех принципах: доступность, равенство и нормативный надзор.
| Сцена | Процесс |
| Номинация | Любой владелец жилого помещения, имеющий право на участие в конкурсе, может выдвинуть свою кандидатуру |
| Метод голосования | Полностью электронный, безопасный онлайн-процесс |
| Взвешивание голосов | Один владелец, один голос – независимо от количества единиц в собственности |
| Надзор | ADREC контролирует и утверждает результат на каждом этапе |
| Формат | Никаких личных встреч не требуется – все полностью в цифровом формате |
Принцип “один владелец – один голос” – это сознательный отход от моделей, в которых вес голоса пропорционален размеру пая или доле собственности. Он гарантирует, что более мелкие владельцы паев имеют такой же демократический вес, как и более крупные инвесторы, напрямую устраняя исторически сложившийся дисбаланс власти в управлении сообществом.
Что на самом деле может сделать комитет собственников
Комитет владельцев работает в качестве надзорного органа – он скорее анализирует и контролирует, чем исполняет оперативные решения. Его полномочия определены и регламентированы, но не безграничны. Комитет имеет право рассматривать годовые бюджеты на оплату услуг до их утверждения, контролировать работу управляющей компании в соответствии с договорными стандартами и официально требовать от DMT смены управляющей компании, если имеются доказательства халатности или плохого обслуживания. Неразрешенные жалобы могут быть переданы по каналу регулирования ADREC, и комитет участвует в принятии решений, затрагивающих общие зоны и объекты совместного пользования.
Различие между надзорными и исполнительными полномочиями является намеренным. Управляющие компании сохраняют оперативную ответственность, но теперь у собственников есть официальный, регулируемый механизм оспаривания результатов работы – механизм, имеющий реальный юридический вес. Владельцам недвижимости, желающим понять, как эти права пересекаются с их инвестиционной стратегией, компания NAS Luxury Real Estate предоставляет экспертные рекомендации по всем жилым районам Абу-Даби.
Что теперь должны делать девелоперы и управляющие компании
Решение № 25 возлагает на застройщиков и управляющие компании самые строгие обязательства по соблюдению норм. Эти требования не являются дискреционными – это регламентированные обязательства с ADREC в качестве органа, обеспечивающего их выполнение.
| Вечеринка | Обязательства | Крайний срок / частота |
| Разработчики | Предпродажное раскрытие всей существенной информации о внеплановой застройке | До передачи |
| Разработчики | Ответственность за неточное раскрытие информации | 2 года с момента передачи |
| Управляющие компании | Получите аккредитацию ADREC | Перед приемом |
| Управляющие компании | Назначается после поставки первого устройства | В течение 30 дней |
| Управляющие компании | Внедрите электронные системы управления и учета | Продолжение |
| Управляющие компании | Предоставьте отчеты о соблюдении требований в ADREC | Каждые 6 месяцев |
Шестимесячный цикл отчетности ADREC для управляющих компаний вводит уровень институциональной подотчетности, которого раньше не существовало – превращая зачастую неформальные отношения управления в регулируемые, проверяемые обязательства.
Где сейчас находится Абу-Даби в мировом масштабе
Решение № 25, принятое в Абу-Даби, ставит эмират в один ряд с наиболее зрелыми и защищенными от инвесторов режимами управления недвижимостью в мире. Такое соответствие является преднамеренным – Абу-Даби смоделировал элементы этой системы на основе систем с десятилетиями доказанной эффективностью.
| Юрисдикция | Рамка | Ключевая параллель |
| Великобритания | Законодательство о реформе арендованного имущества | Право владельца на управление, плата за обслуживание тщательно проверяется |
| Сингапур | Система MCST | Обязательные выборные комитеты, регулируемое управление |
| Австралия | Законодательство о праве собственности на страту | Один голос на лот, обязательное формирование комитета |
| Абу-Даби (2026) | Решение № 25 / Рамки ADREC | Унифицированный устав, электронное голосование, исключение разработчиков |
Особенно примечательно совпадение с сингапурской моделью MCST – одной из самых уважаемых и пользующихся доверием инвесторов систем управления стратами в Азии. Принятие Абу-Даби сопоставимых структурных принципов укрепляет его репутацию как безопасного, хорошо регулируемого направления для международного капитала и усиливает долгосрочное инвестиционное обоснование для покупателей, выходящих на рынок в 2026 году и далее.
Заключение
Административное решение № 25 от 2025 года – это знаковый сдвиг в системе управления недвижимостью в Абу-Даби, который переводит жилые сообщества от структур управления, в которых доминируют застройщики, к демократическому управлению под контролем ADREC, основанному на правах собственника. Это касается каждого владельца недвижимости в совместном жилом комплексе. Плата за обслуживание теперь подлежит независимому рассмотрению. Управляющие компании формально подотчетны как владельцам, так и ADREC. Застройщики больше не могут использовать непроданные единицы собственности для влияния на решения сообщества. Независимо от того, владеете ли Вы в настоящее время недвижимостью в Абу-Даби или рассматриваете возможность своего первого приобретения, понимание Ваших прав в соответствии с новой системой является основой для принятия обоснованных решений на одном из самых динамичных рынков недвижимости в мире.
Это нормативная база, выпущенная DMT в начале 2026 г., регулирующая владение, управление и эксплуатацию объектов недвижимости, находящихся в совместной собственности в Абу-Даби, и определяющая права и обязанности владельцев, застройщиков и управляющих компаний под надзором ADREC. Узнайте, как это повлияет на Ваши инвестиции в NAS Luxury Real Estate.
Нет. Решение № 25 прямо исключает застройщиков из состава Комитета собственников – даже в тех случаях, когда они сохраняют право собственности на непроданные единицы в жилом комплексе. Все избранные члены должны быть владельцами единиц жилья, одобренными ADREC до вступления в должность.
Один владелец – один голос – независимо от размера квартиры или количества единиц в собственности. Процесс голосования полностью электронный, проходит под контролем ADREC и не требует личной встречи. Для получения экспертных рекомендаций по вопросам прав собственности на недвижимость в Абу-Даби обратитесь к Айману Садие (Ayman Sadieh).
Комитет рассматривает годовые бюджеты платы за обслуживание, следит за работой управляющих компаний и может официально потребовать от DMT сменить управляющую компанию, если будет доказана халатность или плохое обслуживание. Управляющие компании должны отчитываться перед ADREC каждые шесть месяцев.
Решение № 25 приводит Абу-Даби в соответствие с ведущими мировыми моделями управления недвижимостью, включая сингапурскую систему MCST, британскую реформу арендного имущества и австралийское законодательство о праве собственности на недвижимость, что ставит Абу-Даби в ряд наиболее прозрачных и защищенных для инвесторов рынков в мире. Получите стратегический совет по недвижимости в NAS Luxury Real Estate.
Присоединяйтесь к обсуждению