أسواق العقارات المملوكة ملكية حرة في أبوظبي: خمس سنوات من الدخول إلى السوق، والذروة، وأحدث القيم المسجلة

يستند التحليل حصريًّا إلى معاملات الملكية الكاملة، ومعدل ADREC الرسمي الإيجابي، والمساحات والأسعار المعقولة، بالإضافة إلى فحص الاتساق بين السعر والمساحة والمعدل الرسمي. تقتصر المباني السكنية على المساحات التي تتراوح بين 30 و2,000 متر مربع، وقطع أراضي الفيلات على المساحات التي تتراوح بين 100 و10,000 متر مربع. أما سجلات «نودرا بيتش فيلاز» التي تم تأكيدها من قبل المالك والتي تحتوي على مساحة خاطئة تبلغ 103.14 متر مربع، فقد تم استبعادها من التصنيفات فقط؛ بينما تظل سجلات ADREC الأساسية دون تغيير.

هذا دليل لسجل المعاملات، وليس تقييمًا أو دراسة استقصائية لأسعار الطلب. وقد صُمم لمساعدة المشتري الجديد في السوق على فهم نقاط الدخول المؤكدة، وأعلى القيم التي تم تسجيلها فعليًّا، ومستوى أحدث تسجيل متاح.

السعديات

تتمتع جزيرة السعديات بأوسع نطاق من العقارات الفاخرة ضمن هذه المجموعة، مع وجود أدلة مؤكدة تشمل الشقق السكنية والفيلات والمنازل المتلاصقة وقطع أراضي الفيلات. وتُعد الفجوة بين القيم الدنيا والقصوى واسعة بشكل خاص في الشقق السكنية والفيلات، مما يعني أن المشروع والواجهة والإطلالة والتصميم وجودة البناء والموقع الدقيق كلها عوامل ذات أهمية جوهرية.

كانت الصفقة المرجعية للشقة هي «مساكن شاطئ السعديات – المبنى 5» بقيمة 3.0 مليون درهم إماراتي لمساحة 201 متر مربع في 9 أكتوبر 2025. وكان أعلى سعر للشقة هو «فور سيزونز برايفت ريزيدنسز» بقيمة 50.0 مليون درهم إماراتي لمساحة 374 مترًا مربعًا في 26 أغسطس 2026. أما أحدث شقة مؤهلة فهي «أجوان تاورز» بقيمة 1.998 مليون درهم إماراتي لمساحة 85 مترًا مربعًا في 8 سبتمبر 2026.

أما بالنسبة للفيلات، فقد كانت الصفقة المرجعية هي «ساادية لاغونز وايلدز – المرحلة الأولى» بقيمة 6.231 مليون درهم إماراتي لمساحة 499 مترًا مربعًا في 16 نوفمبر 2023. أما أعلى سعر مسجل فقد كان في مشروع “هيد السعديات السيف” بقيمة 130.0 مليون درهم إماراتي لمساحة 985 متر مربع في 8 سبتمبر 2024. أما أحدث فيلا مؤهلة، فكانت “السيدر” في المرحلة الثانية من مشروع “سعديات لاغونز”، بسعر 9.8 مليون درهم إماراتي لمساحة 573 متر مربع، في 2 سبتمبر 2026.

كما أن الدليل الصارم القائم على تكرار الخصائص له أهميته أيضًا. فقد ارتفع سعر شقة «نوبو ريزيدنسز 2»، وهي شقة من ثلاث غرف نوم بمساحة 287 مترًا مربعًا، من 30.284 مليون درهم إماراتي في تسجيل أولي بتاريخ 3 يونيو 2024 إلى 35.0 مليون درهم إماراتي في تسجيل ثانوي بتاريخ 18 أغسطس 2026، بزيادة قدرها 15.6%. وارتفعت قيمة قطعة أرض في مشروع «السعديات ريزيرف» تبلغ مساحتها 598 مترًا مربعًا من 1.830 مليون درهم إماراتي في 9 يناير 2022 إلى 4.4 مليون درهم إماراتي في 12 يونيو 2026، بزيادة قدرها 140.4%. هذه مطابقات فريدة ودقيقة للصفقات استنادًا إلى المشروع والمجتمع السكني والنوع والتصميم والمساحة؛ ولا توفر ADREC سند الملكية أو معرّف الوحدة، لذا فهي ليست تأكيدات قانونية لنفس سند الملكية.

رامهان

تتركز الأدلة المؤهلة والمُثبتة في الفيلات. وكان السعر المرجعي هو فيلا في المرحلة الأولى من جزيرة رحمان، وهي فيلا من ثلاث غرف نوم بسعر 7.510 مليون درهم إماراتي لمساحة 263 مترًا مربعًا في 11 نوفمبر 2025، أي 2,649 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع. وكان أعلى سعر مسجّل في جزيرة رامهان – المرحلة الرابعة، حيث بيعت فيلا من أربع غرف نوم بقيمة 13.960 مليون درهم إماراتي لمساحة 232 مترًا مربعًا في 25 أغسطس 2026، أي ما يعادل 5,591 درهم إماراتي للقدم المربع. أما أحدث فيلا مؤهلة، فكانت تسجيلًا آخر في المرحلة الرابعة، وهي فيلا من خمس غرف نوم بقيمة 14,005 مليون درهم إماراتي بمساحة 396 مترًا مربعًا في 3 سبتمبر 2026، أو 3,286 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع.

وبالتالي، تُظهر البيانات سجلاً قصيراً لكنه نشطًا، تقوده الفيلات. وينبغي على المشتري أن يعتبر هذا النطاق دليلاً على التمايز على مستوى المنتج، وليس معياراً واحداً يشمل المنطقة بأكملها.

فاهد

تتركز الأدلة المؤهلة والمُثبتة في مشروع «فاهد» في الشقق السكنية. وكان السعر المرجعي هو شقة «ذا بيتش هاوس»، وهي شقة من ثلاث غرف نوم بمساحة 184 مترًا مربعًا، بيعت في 1 أكتوبر 2025 بمبلغ 5.857 مليون درهم إماراتي، أي ما يعادل 2,951 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع. وكان أعلى سعر مسجلاً في «فاهد بيتش ريزيدنسز»، وهي شقة من غرفتي نوم بمساحة 174 متر مربع بقيمة 9.895 مليون درهم إماراتي في 14 أغسطس 2025، أو 5,275 درهم إماراتي للقدم المربع. أما أحدث شقة مؤهلة فهي «فاهد بيتش تيراسز»، وهي شقة من ثلاث غرف نوم بمساحة 248 مترًا مربعًا، تم بيعها في 26 أغسطس 2026 بمبلغ 10.485 مليون درهم إماراتي، أي ما يعادل 3,928 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع.

يُصنف النطاق الملاحظ فهد ضمن أسواق الشقق ذات الأسعار المبدئية الأعلى في هذا التقرير، على الرغم من أن الفترة المتاحة قصيرة نسبيًا وينبغي تفسيرها على أساس كل مشروع على حدة.

ياس

تقدم «ياس» أكبر تشكيلة من أنواع العقارات بعد «السعديات»، بدءًا من الشقق وصولاً إلى الفيلات والمنازل المتلاصقة وقطع الأراضي المخصصة لبناء الفيلات.

كان السعر المرجعي لبدء تسجيل الشقة هو «المدينة المستدامة – جزيرة ياس، المرحلة الأولى» بقيمة 1.246 مليون درهم إماراتي لمساحة 102 مترًا مربعًا في 14 مارس 2023. وكان أعلى سعر مسجل هو شقة من غرفتي نوم في مشروع «أنسام – المرحلة الثانية – جولف كوليكشن» بقيمة 21.056 مليون درهم إماراتي لمساحة 115 متر مربع، بتاريخ 4 فبراير 2024. أما أحدث شقة مؤهلة، فكانت شقة مسجلة في السوق الثانوية ضمن مشروع «أنسام – المرحلة الثانية – جولف كوليكشن»، بقيمة 2.985 مليون درهم إماراتي لمساحة 167 مترًا مربعًا، بتاريخ 8 سبتمبر 2026.

وكان السعر المرجعي الأدنى للفيلا هو «ويست ياس فيلاز» بقيمة 5.067 مليون درهم إماراتي لمساحة 568 مترًا مربعًا في 6 أكتوبر 2024. أما السعر الأعلى فكان «ياس أكريس ذا ريدوودز» بقيمة 35.0 مليون درهم إماراتي لمساحة 663 مترًا مربعًا في 22 أبريل 2026. أما أحدث فيلا مؤهلة للدخول في القائمة فكانت «نويّا – المرحلة 5 – ياس بارك فيوز» بسعر 4.4 مليون درهم إماراتي لمساحة 233 مترًا مربعًا في 6 سبتمبر 2026.

توضح عدة أمثلة على العقارات المتكررة أهمية اختيار المنتج. فقد ارتفع سعر عقار «ياس أكريس ذا ريدوودز»، الذي تبلغ مساحته 663 مترًا مربعًا ويضم ست غرف نوم أو أكثر، من 8.903 مليون درهم إماراتي في نوفمبر 2021 إلى 35.0 مليون درهم إماراتي في أبريل 2026، بزيادة بلغت 293.1%. أما “مايان”، وهو منزل ريفي مسجل بمساحة 635 مترًا مربعًا ويضم ثلاث غرف نوم، فقد ارتفع سعره من 6.956 مليون درهم إماراتي إلى 8.4 مليون درهم إماراتي بين سبتمبر 2024 ومارس 2025، بزيادة قدرها 20.8%. في المقابل، انخفض سعر شقة استوديو في «أوبولا ريزيدنسز» تبلغ مساحتها 34 مترًا مربعًا من 780,000 درهم إماراتي إلى 500,000 درهم إماراتي بين يوليو 2025 وسبتمبر 2026، بزيادة بنسبة 35.9%. هذه أرقام قياسية متطابقة تمامًا، وليست تنبؤات لأي وحدة سكنية.

ريم

قامت ريم بالتحقق من الأدلة المؤهلة في الشقق والفيلات والمنازل المتلاصقة، مما يوفر للمشتري المحتمل مجموعة واسعة من الخيارات للمقارنة.

وكان السعر المرجعي لدخول سوق الشقق هو «ذا جيت» و«آرك تاورز» بقيمة 1.065 مليون درهم إماراتي لمساحة 117 مترًا مربعًا في 23 يوليو 2023. أما أعلى سعر مسجل فكان في «سيامونت ريزيدنسز» من ماريوت، حيث بلغ 2.965 مليون درهم إماراتي لمساحة 76 مترًا مربعًا في 30 ديسمبر 2025. أما أحدث شقة مؤهلة للدخول في القائمة فكانت في «راديانت أتريوم»، حيث بلغ سعرها 1.565 مليون درهم إماراتي لمساحة 89 مترًا مربعًا في 13 سبتمبر 2026.

بالنسبة للفيلات، كانت «ريم هيلز» المرحلة 1C هي المعيار المرجعي للأسعار، حيث بلغت 3.786 مليون درهم إماراتي لمساحة 361 مترًا مربعًا في 22 يناير 2023. وسجلت “ريم هيلز” المرحلة 2A أعلى سعر عند 4.6 مليون درهم إماراتي لمساحة 221 مترًا مربعًا في 31 أغسطس 2026. أما أحدث فيلا مؤهلة، فكانت عبارة عن تسجيل ثانوي في “ريم هيلز” المرحلة 1C بقيمة 4.5 مليون درهم إماراتي لمساحة 248 متر مربع في 11 سبتمبر 2026.

ومن الأمثلة الملموسة على ذلك مشروع «صن آند سكاي» في مول بوتيك: فقد ارتفع سعر شقة بغرفة نوم واحدة تبلغ مساحتها 89 مترًا مربعًا من 850,000 درهم إماراتي في يونيو 2024 إلى 1.38 مليون درهم إماراتي في أغسطس 2026، بزيادة بلغت 62.4%.

الهديريات

تُظهر شركة «الهديريات» أدلة مؤهلة وموثقة تشمل الشقق السكنية والفيلات والمنازل المتجاورة وقطع الأراضي المخصصة للفيلات. ونظرًا لأن سجلها حديث نسبيًا، فإن أحدث عمليات التسجيل التي أجرتها تُعد ذات أهمية خاصة في تحديد اتجاهات السوق الحالية.

وكان السعر المرجعي للشقة هو «ناوايف بارك فيوز» بقيمة 3.307 مليون درهم إماراتي لمساحة 184 مترًا مربعًا في 3 فبراير 2026. أما أعلى وأحدث سجلات الشقق المؤهلة فكانت في «باشاير ريزيدنسز» المرحلتين 5 و6 بسعر 3,043 درهم إماراتي للقدم المربع في 31 أغسطس 2026 و2,986 درهم إماراتي للقدم المربع في 7 سبتمبر 2026.

وكان السعر المرجعي الأول للفيلات هو «النسيم» بقيمة 7.824 مليون درهم إماراتي لمساحة 669 مترًا مربعًا في 28 يناير 2025. أما السعر الأعلى فكان لـ«فيلات باشاير – المرحلة الثانية» بقيمة 21.277 مليون درهم إماراتي لمساحة 591 مترًا مربعًا في 17 يونيو 2026. أما أحدث فيلا مؤهلة للدخول في القائمة فكانت فيلات «مجمعات هديريات للجولف» بسعر 36.139 مليون درهم إماراتي لمساحة 1,129 متر مربع في 8 سبتمبر 2026.

تظهر أدلة واضحة على تكرار اتجاهات الأسعار في كل من الشقق والأراضي. فقد ارتفع سعر شقة في «ناوايف بارك فيوز» تبلغ مساحتها 197 مترًا مربعًا وتضم غرفتي نوم، من 3.767 مليون درهم إماراتي في يونيو 2025 إلى 4.1 مليون درهم إماراتي في مايو 2026، بزيادة قدرها 8.8%. وارتفع سعر قطعة أرض في «واديم» بمساحة 621 مترًا مربعًا من 2.944 مليون درهم إماراتي في يناير 2026 إلى 3.394 مليون درهم إماراتي في أغسطس 2026، بزيادة قدرها 15.3%.

مارينا صن ست باي

الأدلة المؤكدة على الأسعار المؤهلة في «مارينا صنست باي» محدودة، لكنها موجودة في الفيلات والمنازل المستقلة. وبلغت قيمة الفيلا المرجعية 1,422 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع الواحد، وذلك لفيلا في «مارينا صنست باي» تبلغ مساحتها 745 مترًا مربعًا وتضم ست غرف نوم أو أكثر، تم تسجيلها بمبلغ 11.4 مليون درهم إماراتي في 29 ديسمبر 2022. وبلغت أعلى قيمة للفيلا 3,783 درهم إماراتي للقدم المربع، وذلك لتسجيل فيلا بمساحة 933 متر مربع وتضم ست غرف نوم أو أكثر بقيمة 38.0 مليون درهم إماراتي في 27 أغسطس 2025. أما أحدث فيلا مؤهلة، فقد بلغ سعرها المرجعي 1,933 درهم إماراتي للقدم المربع، وهي فيلا تبلغ مساحتها 745 مترًا مربعًا وتضم ست غرف نوم أو أكثر، وتم تسجيلها بسعر 15.5 مليون درهم إماراتي في 22 فبراير 2026.

تتألف الأدلة المتاحة بشأن المنازل المستقلة من سجلين مؤهلين بسعر 2,593 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، وكلاهما يشير إلى تسجيل عقار مكون من خمس غرف نوم بمساحة 577 مترًا مربعًا بقيمة 16.1 مليون درهم إماراتي في 23 نوفمبر 2025. ولا ينبغي اعتبار هذه العينة الصغيرة جدًّا معيارًا عامًّا للمنازل المستقلة.

ريمان ليفينج

قامت «ريمان ليفينج» بالتحقق من أدلة الشقق المؤهلة. وبلغت قيمة السعر المرجعي 1,037 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع لشقة من «ريمان ليفينج» مكونة من غرفتي نوم بمساحة 74 مترًا مربعًا، بسعر 822,000 درهم إماراتي في 11 فبراير 2024. وبلغت القيمة القصوى 1,952 درهم إماراتي للقدم المربع لشقة استوديو في «ريمان ليفينج 2» بمساحة 48 متر مربع، حيث بيعت بمبلغ 1.016 مليون درهم إماراتي في 16 مارس 2026. أما أحدث سجل مؤهل، فكان شقة استوديو في «ريمان ليفينغ» بسعر 735,000 درهم إماراتي لمساحة 45 مترًا مربعًا في 8 سبتمبر 2026، أي 1,517 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع.

بلوم ليفينج

تقدم «بلوم ليفينج» أدلة مؤكدة تثبت استيفاء الشروط المطلوبة في الشقق والفيلات والمنازل المتلاصقة.

كان السعر المرجعي الأول للشقة هو «بلوم ليفينج غرناطة 1» بسعر 1.101 مليون درهم إماراتي لمساحة 101 متر مربع في 20 يناير 2026. أما السعر الأعلى فكان لشقة استوديو في «غرناطة 2» بسعر 712,282 درهم إماراتي لمساحة 34 متر مربع في 4 يناير 2026. أما أحدث شقة مؤهلة فكانت شقة بغرفة نوم واحدة في «غرناطة 2» بسعر 1.246 مليون درهم إماراتي لمساحة 65 مترًا مربعًا في 26 أغسطس 2026.

كان السعر المرجعي الأول للفيلا هو «بلوم ليفينج توليدو» بقيمة 3.003 مليون درهم إماراتي لمساحة 254 مترًا مربعًا في 22 نوفمبر 2022. أما أحدث فيلا مؤهلة للدخول في القائمة فكانت فيلا أخرى في «توليدو» من فئة ثلاث غرف نوم، سجلت رقمًا قياسيًا بقيمة 4.0 مليون درهم إماراتي لمساحة 254 مترًا مربعًا في 26 أغسطس 2026. أما بالنسبة للمنازل المتلاصقة، فقد كان السعر المرجعي الأول هو “بلوم ليفينج كاساريس” بقيمة 2.055 مليون درهم إماراتي لمساحة 152 متر مربع في 31 أغسطس 2023؛ أما أحدث منزل متلاصق مؤهل فكان بقيمة 3.295 مليون درهم إماراتي لمساحة 172 متر مربع في 3 سبتمبر 2026.

ارتفعت قيمة صفقة واحدة محددة لشقة في «غرناطة 1» من 980,392 درهمًا إماراتيًا في مايو 2024 إلى 1.0 مليون درهم إماراتي في يوليو 2026، بزيادة قدرها 2.0%.

ما الذي ينبغي أن يستخلصه المشتري الجديد من سجل الأداء على مدى خمس سنوات

تشير السجلات إلى أنه لا يوجد «سعر موحد للملكية الحرة في أبوظبي للقدم المربع». فكل منطقة تضم مجموعة من المنتجات المتميزة، وغالبًا ما يعزى ارتفاع الأسعار في منطقة ما إلى مشروع معين من الفئة الفائقة الفخامة، أو تصميم معين، أو حالة ندرة معينة. ولذلك، ينبغي استخدام مستويات «السعر المبدئي» و«السعر الأقصى» و«السعر الأخير» كنقاط مرجعية ثلاثية، وليس كنطاق تقييم لكل عقار.

لإجراء مقارنة عملية، ابدأ بأحدث سجل مُسجَّل للمشروع الأقرب من حيث النوع والتصميم والمساحة. استخدم قيم «السعر عند الدخول» و«السعر الأقصى» لفهم التباين التاريخي، ثم تحقق من التوافر الحالي وحالة الوحدة الفعلية. وعندما تظهر مقارنة صارمة بين السوق الأولية والثانوية، فإن ذلك دليل على وجود نمط معاملات مطابق فقط، وليس دليلاً على تطابق الملكية القانونية ولا يمثل توقعات مستقبلية.

المراجع

[1] بوابة المعاملات العامة التابعة لـ ADREC