“期房付款模式”是否正在发生变化？这对阿布扎比意味着什么？

来自业界内部的一则警告

据Dar Global首席执行官齐亚德·埃尔·查尔（Ziad El Chaar）在接受AGBI采访时表示，海湾地区的期房销售模式正面临根本性变革，开发商将无法再依赖买家的资金来为项目融资。 他预计海湾地区将更接近成熟的欧洲市场，在这些市场中，开发商在收取全额购房款之前需承担更多的建设成本。“期房销售模式正在全球范围内式微，”埃尔·查尔表示，“人们希望在决定购买之前，看到项目取得更显著的进展。这一趋势肯定会蔓延到该地区。”

对于一家正是围绕这一模式建立起来的公司而言，其首席执行官的这番言论意义重大。 Dar Global是沙特开发商Dar Al Arkan的国际业务部门，在海湾地区、欧洲及其他市场开发豪华地产，也是特朗普集团在该地区的主要开发合作伙伴之一。当如此规模的开发商将自己所在行业的主流融资模式描述为“时日无多”时，这番言论值得认真对待。

究竟发生了什么变化，原因又是什么

这一变化主要体现在：相对于建筑实际完工的进度，买家被要求支付的款项比例有多高。埃尔·查尔表示，当项目仅完成约五分之一时，买家却被要求在头两年内支付超过半数购房款，对此他们越来越难以接受；随着市场环境日趋谨慎，这种不匹配现象也越来越难以被接受。

他以欧洲市场的演变作为范例。法国长期以来一直将期房付款与施工里程碑挂钩。波兰于2022年加强了其托管制度，仅在达到里程碑时才释放资金，并设立了保证基金以保护定金。 埃尔·查尔表示，沙特阿拉伯已经将付款时间表与施工进度挂钩，而非固定的日历日期，这为他预期将更广泛推广的模式提供了一个区域性范例。“开发商必须投入更多自有资金，拥有更强的资产负债表，才能为项目获得融资，”他说。

为什么这一点在某些市场比其他市场更为重要

这一影响在迪拜可能尤为显著，2025年该地期房交易占房地产交易总量的70%以上。 阿布扎比的这一比例在2026年甚至更高，阿布扎比房地产委员会（ADREC）确认，上半年期房交易占销售总额的89%，占交易总数的82%。从表面上看，这似乎同样容易受到全球范围内买家减少大额预付款趋势的影响。

实际上，阿布扎比的起始点已经更为保守。开发商支付的款项存入受阿布扎比房地产监管委员会（ADREC）监管的托管账户，只有在经核实的施工里程碑完成后才会解冻，而非在签约时就自由流动。这种与施工里程碑挂钩的结构，其精神上更接近埃尔·查尔所提到的波兰和法国模式，而非限制较少的预收款制度。

抑制投机效应

值得注意的一个后果是其对投机活动的影响。“这一转变还可能遏制那些希望在支付前几期款项后转手房产的投资者的投机性购房行为，”埃尔·查尔表示。“我可以告诉你，这种现象在全球范围内正在逐渐消亡。” 一种与施工进度更紧密挂钩的付款结构，使得投资者很难以低成本进入项目，并在投入大量资本之前就退出——而这种行为恰恰会推高名义需求，却未能反映出真正的长期兴趣。

对于阿布扎比而言，该地市场一直更重视由基本面驱动的增长，而非投机性倒手， 向基于里程碑付款的更广泛转变，很可能强化而非破坏市场的现有特征，并在此基础上进一步完善已通过阿布扎比房地产委员会（ADREC）的托管要求以及2025年第25号行政决定所确立的业主委员会框架所建立的保护机制。

尽管存在不确定性，需求仍保持坚挺

埃尔·查尔坦率地指出，尽管地区形势确实严峻，但并未动摇基本需求，只是影响了买家行为。 “在不确定的时期，人们会观望、会推迟，但不会取消交易，”他说。达尔全球公司（Dar Global）报告称，尽管销售和供应链普遍受到冲击，但其海湾地区项目的需求在近期该地区艰难时期仍保持稳定，国际投资者的兴趣也持续不减。

1月至6月期间，来自56个国家的客户对预订Dar Global的房产表现出兴趣，其中包括来自美国、英国、法国、加拿大、中国、德国、土耳其、意大利和澳大利亚的买家，以及来自印度、巴基斯坦和约旦的成熟投资团体。 这一广泛分布与阿布扎比2026年上半年数据高度吻合——当时共有116个国家的投资者涌入该酋长国的房地产市场，较前一年的82个国家有所增加，这进一步印证了今年整个海湾地区普遍呈现的“延期而非取消”趋势。

这对阿布扎比购房者目前意味着什么

对于任何考虑在阿布扎比购买期房的买家而言，有两个实际影响尤为突出。首先，该地区的政策趋势倾向于采用与施工进度更紧密挂钩的付款结构，这通常对保护买家权益具有积极意义。 其次，那些资产负债表真正稳健、能够在收回全额款项前承担更多建设成本的开发商，很可能成为越来越重要的差异化因素，这也使得财务实力在尽职调查中占据更核心的位置。

阿布扎比最大的开发商们已经展现出了这种自律。 阿尔达尔（Aldar）在有意放缓新盘推出速度的同时，上半年净利润仍实现了18%的增长；而莫顿（Modon）在2026年上半年结束时，持有86亿迪拉姆的无限制现金，净债务与息税折旧及摊销前利润（EBITDA）比率仅为0.18倍。 对于希望评估哪些开发商最能从容应对这一转变且不影响交付时限的购房者而言，与 阿布扎比当地一家既能追踪开发商资产负债表又能监控项目储备的 房地产经纪公司合作，正变得越来越有价值，而不仅仅是一种礼节性服务。

还有一点细节值得关注，这确实是衡量开发商信誉的重要指标：地区冲突考验了开发商在成本上涨时为维持施工进度愿意投入多少资金，而达尔全球（Dar Global）向那些需要额外现金以维持工地运转的承包商预付了款项。“任何需要预付款的承包商，我们都提供了预付款，”埃尔·查尔（El Chaar）说道。 这种愿意先行垫付资金而非等待买家分期付款的意愿，正是即将到来的市场转变所可能嘉奖的优势所在。关于在当前不断变化的环境中，哪些阿布扎比项目交付风险最低，咨询一位既懂建筑融资又懂买家权益保护 的阿布扎比顶级豪华房地产经纪人，是评估该风险最全面的方式。

结论

齐亚德·埃尔·查尔（Ziad El Chaar）的评论描述了海湾地区期房市场正在发生的真正结构性转变，这一转变可能要求开发商更早投入更多资本，并将买家的付款与经核实的工程进度更紧密地挂钩。鉴于阿布扎比现有的基于第三方托管账户的框架，该市可能比该地区的一些同行更具优势，能够更好地适应这一转变。 埃尔·查尔在采访中的观点与阿布扎比2026年上半年数据所显示的一致之处在于：即便在困难时期，真实的购房需求并未消失。购房者只是变得更加耐心、更加挑剔，并且越来越关注开发商的实力——这已成为真正的决定性因素。