Рынки недвижимости в Абу-Даби с правом бессрочного владения: пять лет развития — от входа на рынок до пика и последних зарегистрированных значений

В ходе анализа учитываются исключительно сделки с полным правом собственности, положительный официальный коэффициент ADREC, реалистичные данные по площадям и ценам, а также проводится проверка на согласованность между ценой, площадью и официальным коэффициентом. Площадь жилых зданий ограничена диапазоном 30–2 000 кв. м, а площадь участков под виллы — 100–10 000 кв. м. Записи по объекту «Nudra Beach Villas», подтвержденные владельцем, но содержащие ошибочную площадь в 103,14 кв. м, исключены исключительно из рейтинга; исходные записи ADREC остаются без изменений.

Данное руководство посвящено истории сделок и не является ни оценкой, ни обзором предложенных цен. Оно предназначено для того, чтобы помочь покупателю, выходящему на рынок, понять проверенные точки входа, максимальные зафиксированные цены заключенных сделок и уровень последних доступных данных о регистрации.

Саадият

Саадият демонстрирует наиболее широкий диапазон цен на элитную недвижимость в данном обзоре, что подтверждается данными по квартирам, виллам, таунхаусам и участкам под застройку. Разница между минимальной и максимальной стоимостью особенно велика в сегментах квартир и вилл, что означает: значительное влияние на цену оказывают такие факторы, как проект, фасад, вид из окна, планировка, качество строительства и точное местоположение.

Рекордной сделкой по продаже квартиры стала сделка с объектом «Saadiyat Beach Residences» (блок 5) стоимостью 3,0 млн дирхамов за 201 кв. м, заключенная 9 октября 2025 года. Рекордной ценой для квартиры стала сделка с объектом «Four Seasons Private Residences» стоимостью 50,0 млн дирхамов за 374 кв. м, заключенная 26 августа 2026 года. Последней квартирой, соответствующей критериям отбора, стала квартира в комплексе «Ajwan Towers» стоимостью 1,998 млн дирхамов за 85 кв. м, сделка по которой была заключена 8 сентября 2026 года.

Что касается вилл, то в качестве ориентира послужила сделка по проекту «Saadiyat Lagoons Wilds, фаза 1», заключённая 16 ноября 2023 года на сумму 6,231 млн дирхамов за 499 кв. м. Максимальная цена была зафиксирована 8 сентября 2024 года в проекте «Хидд Аль-Саадият Аль-Сиф» — 130,0 млн дирхамов за объект площадью 985 кв. м. Последней виллой, соответствующей критериям, стала вилла «Saadiyat Lagoons Phase 2 Al Sidr», проданная 2 сентября 2026 года за 9,8 млн дирхамов за 573 кв. м.

Важное значение имеют также данные о повторных сделках с недвижимостью. Цена на квартиру с тремя спальнями площадью 287 кв. м в комплексе Nobu Residences 2 выросла с 30,284 млн дирхамов ОАЭ при первичной регистрации 3 июня 2024 года до 35,0 млн дирхамов ОАЭ при вторичной регистрации 18 августа 2026 года, что соответствует росту на 15,6 %. Стоимость участка площадью 598 кв. м в комплексе «Саадият Резерв» выросла с 1,830 млн дирхамов ОАЭ 9 января 2022 года до 4,4 млн дирхамов ОАЭ 12 июня 2026 года, что составляет рост на 140,4 %. Данные представляют собой уникальные точные совпадения сделок, основанные на проекте, жилом комплексе, типе, планировке и площади; ADREC не предоставляет сведения о документе о праве собственности или идентификаторе объекта, поэтому эти данные не являются юридическими подтверждениями того, что речь идет об одном и том же документе о праве собственности.

Рамхан

Подтвержденные данные, свидетельствующие о достижении порога, в основном касаются вилл. В качестве ориентира была взята сделка по проекту «Рамхан-Айленд» (1-я фаза) — вилла с тремя спальнями площадью 263 кв. м, проданная 11 ноября 2025 года за 7,510 млн дирхамов, что соответствует цене 2 649 дирхамов за кв. фут. Пиковым значением стала сделка в рамках 4-й фазы проекта «Ramhan Island» — вилла с четырьмя спальнями площадью 232 кв. м, проданная 25 августа 2026 года за 13,960 млн дирхамов, что соответствует цене 5 591 дирхам за кв. фут. Последней виллой, вошедшей в рейтинг, стала ещё одна сделка, зарегистрированная в рамках 4-й фазы: вилла с пятью спальнями площадью 396 кв. м, проданная 3 сентября 2026 года за 14,005 млн дирхамов, что соответствует цене 3 286 дирхамов за кв. фут.

Таким образом, данные свидетельствуют о кратковременном, но активном росте цен, обусловленном спросом на виллы. Покупателю следует рассматривать этот диапазон цен как показатель дифференциации на уровне отдельных объектов, а не как единый ориентир для всего района.

Фахид

Подтверждённые данные о ценах в районе Фахид в основном касаются квартир. В качестве ориентира была взята сделка с объектом «The Beach House» — квартирой с тремя спальнями площадью 184 кв. м, проданной 1 октября 2025 года за 5,857 млн дирхамов, что соответствует цене 2 951 дирхам за кв. фут. Пиковым значением стала сделка с объектом «Fahid Beach Residences» — квартирой с двумя спальнями площадью 174 кв. м, проданной 14 августа 2025 года за 9,895 млн дирхамов, что соответствует 5 275 дирхамов за кв. фут. Последней квартирой, вошедшей в рейтинг, стала «Fahid Beach Terraces» — квартира с тремя спальнями площадью 248 кв. м, проданная 26 августа 2026 года за 10,485 млн дирхамов, или 3 928 дирхамов за кв. фут.

Указанный диапазон цен позволяет отнести Фахид к числу рынков квартир с более высокой стартовой ценой в данном отчете, хотя период наблюдений является сравнительно коротким, и данные следует рассматривать с учетом особенностей каждого конкретного проекта.

Яс

Яс предлагает самый широкий выбор типов недвижимости после Саадията — от квартир до вилл, таунхаусов и участков под строительство вилл.

Рекордной сделкой по продаже квартиры стала сделка по проекту «The Sustainable City Yas Island, фаза 1» от 14 марта 2023 года на сумму 1,246 млн дирхамов за квартиру площадью 102 кв. м. Пиковым значением стала сделка по регистрации двухкомнатной квартиры в комплексе «Ansam Phase 2 Golf Collection» площадью 115 кв. м по цене 21,056 млн дирхамов ОАЭ, совершенная 4 февраля 2024 года. Последней подходящей под критерии сделкой стала вторичная сделка по квартире в комплексе «Ansam Phase 2 Golf Collection» стоимостью 2,985 млн дирхамов за 167 кв. м, заключенная 8 сентября 2026 года.

Референтным объектом в сегменте вилл стала вилла «West Yas Villas» стоимостью 5,067 млн дирхамов за 568 кв. м, сделка по которой состоялась 6 октября 2024 года. Рекордным объектом стала вилла «Yas Acres The Redwoods» стоимостью 35,0 млн дирхамов за 663 кв. м, сделка по которой состоялась 22 апреля 2026 года. Последней виллой, соответствующей критериям отбора, стала вилла «Noya Phase 5 Yas Park Views» стоимостью 4,4 млн дирхамов за 233 кв. м, сделка по которой состоялась 6 сентября 2026 года.

Несколько примеров с повторяющимися характеристиками объектов недвижимости наглядно демонстрируют, почему выбор объекта имеет большое значение. Недвижимость в комплексе Yas Acres The Redwoods площадью 663 кв. м с шестью и более спальнями подорожала с 8,903 млн дирхамов в ноябре 2021 года до 35,0 млн дирхамов в апреле 2026 года, что соответствует росту на 293,1 %. Объект «Mayan» — таунхаус площадью 635 кв. м с тремя спальнями, являющийся рекордсменом в своей категории, — вырос в цене с 6,956 млн дирхамов до 8,4 млн дирхамов в период с сентября 2024 года по март 2025 года, что соответствует росту на 20,8 %. Напротив, стоимость студии площадью 34 кв. м в комплексе «Opula Residences» снизилась с 780 000 дирхамов до 500 000 дирхамов в период с июля 2025 года по сентябрь 2026 года, что соответствует падению на 35,9 %. Речь идет исключительно о конкретных сделках, а не о прогнозах в отношении каких-либо объектов недвижимости.

Рим

Рим проверила достоверность подтверждающих данных по квартирам, виллам и таунхаусам, предоставив потенциальному покупателю обширный набор сравнительных данных.

Рекордной сделкой по продаже квартиры стала сделка с объектом «The Gate and Arc Towers» стоимостью 1,065 млн дирхамов за 117 кв. м, заключенная 23 июля 2023 года. Рекордным показателем стал объект Seamont Residences by Marriott, проданный 30 декабря 2025 года за 2,965 млн дирхамов за квартиру площадью 76 кв. м. Последней квартирой, соответствующей критериям отбора, стала Radiant Atrium, проданная 13 сентября 2026 года за 1,565 млн дирхамов за квартиру площадью 89 кв. м.

Что касается вилл, то 22 января 2023 года эталонной ценой для проекта «Reem Hills» (фаза 1C) стала сумма в 3,786 млн дирхамов за 361 кв. м. Пиковым значением стал объект в комплексе Reem Hills, фаза 2A, который 31 августа 2026 года был продан по цене 4,6 млн дирхамов за 221 кв. м. Последней виллой, соответствующей критериям, стала вилла в проекте «Reem Hills» (фаза 1C), зарегистрированная на вторичном рынке 11 сентября 2026 года по цене 4,5 млн дирхамов за 248 кв. м.

Одним из наглядных примеров на рынке квартир является объект «Sun and Sky» в торговом центре «Boutik Mall»: цена за квартиру площадью 89 кв. м с одной спальней выросла с 850 000 дирхамов в июне 2024 года до 1,38 млн дирхамов в августе 2026 года, что соответствует росту на 62,4 %.

Худайрият

Компания «Худайрият» предоставляет подтверждённые документы, удостоверяющие право собственности на квартиры, виллы, таунхаусы и участки под застройку. Поскольку история её деятельности относительно недлинна, последние сделки имеют особое значение для оценки текущей рыночной конъюнктуры.

Референсным показателем для квартиры стал объект «Nawayef Park Views» стоимостью 3,307 млн дирхамов за 184 кв. м, зарегистрированный 3 февраля 2026 года. Рекордными значениями — как максимальным, так и самым поздним — стали показатели по квартирам в комплексах «Bashayer Residences» (фазы 5 и 6): 3 043 дирхама за кв. фут 31 августа 2026 года и 2 986 дирхамов за кв. фут 7 сентября 2026 года.

Референтным объектом в категории вилл стала вилла «Аль-Насим», проданная 28 января 2025 года за 7,824 млн дирхамов за 669 кв. м. Максимальной ценой стала вилла из проекта «Башайер Виллас» (2-я фаза), проданная 17 июня 2026 года за 21,277 млн дирхамов за 591 кв. м. Последней виллой, вошедшей в рейтинг, стала вилла в комплексе «Худайрият Гольф Эстейтс» стоимостью 36,139 млн дирхамов за 1 129 кв. м, сделка по которой состоялась 8 сентября 2026 года.

Точные данные о повторных сделках с недвижимостью фиксируются как в отношении квартир, так и земельных участков. Цена на объект «Nawayef Park Views» площадью 197 кв. м с двумя спальнями выросла с 3,767 млн дирхамов в июне 2025 года до 4,1 млн дирхамов в мае 2026 года, что соответствует росту на 8,8 %. Стоимость участка площадью 621 кв. м в районе Wadeem выросла с 2,944 млн дирхамов в январе 2026 года до 3,394 млн дирхамов в августе 2026 года, что соответствует росту на 15,3 %.

Марина «Сансет-Бэй»

Подтвержденных данных о ценах в комплексе «Marina Sunset Bay» немного, однако они имеются по виллам и таунхаусам. Минимальная цена на виллу составила 1 422 дирхама за кв. фут для объекта площадью 745 кв. м с шестью и более спальнями, зарегистрированного 29 декабря 2022 года по цене 11,4 млн дирхамов. Максимальная стоимость виллы составила 3 783 дирхама за кв. фут за объект площадью 933 кв. м с шестью и более спальнями, зарегистрированный 27 августа 2025 года по цене 38,0 млн дирхамов. Последней виллой, соответствующей критериям, стала вилла площадью 745 кв. футов с шестью и более спальнями, зарегистрированная 22 февраля 2026 года по цене 15,5 млн дирхамов ОАЭ, при этом цена за квадратный фут составила 1 933 дирхама ОАЭ.

Имеющиеся данные по таунхаусам состоят из двух соответствующих сведений по цене 2 593 дирхама за кв. фут; обе записи относятся к объекту площадью 577 кв. м с пятью спальнями, зарегистрированному 23 ноября 2025 года по цене 16,1 млн дирхамов. Эту весьма ограниченную выборку не следует рассматривать в качестве общего ориентира для рынка таунхаусов.

Reeman Living

Компания Reeman Living подтвердила наличие данных о соответствующих критериям квартирах. В качестве ориентира была взята цена в размере 1 037 дирхамов за кв. фут за квартиру Reeman Living с двумя спальнями площадью 74 кв. м, проданную 11 февраля 2024 года за 822 000 дирхамов. Пиковым значением стала цена в 1 952 дирхама за кв. фут за студию в комплексе Reeman Living 2 площадью 48 кв. м, проданную 16 марта 2026 года за 1,016 млн дирхамов. Последней сделкой, соответствующей критериям отбора, стала продажа студии в комплексе «Reeman Living» площадью 45 кв. м за 735 000 дирхамов 8 сентября 2026 года, что соответствует цене 1 517 дирхамов за кв. фут.

Bloom Living

Компания «Bloom Living» предоставляет подтверждённые документы, удостоверяющие соответствие требованиям, в квартирах, виллах и таунхаусах.

Референтным объектом в сегменте квартир стала квартира в комплексе «Bloom Living Granada 1» стоимостью 1,101 млн дирхамов за 101 кв. м, сделка по которой состоялась 20 января 2026 года. Максимальной ценой стала студия в комплексе «Granada 2» стоимостью 712 282 дирхамов за 34 кв. м, сделка по которой состоялась 4 января 2026 года. Последней квартирой, соответствующей критериям, стала однокомнатная квартира в комплексе «Гранада 2» площадью 65 кв. м по цене 1,246 млн дирхамов ОАЭ, сделка по которой состоялась 26 августа 2026 года.

В качестве эталонной цены для вилл была взята сделка по объекту Bloom Living Toledo, заключенная 22 ноября 2022 года по цене 3,003 млн дирхамов за 254 кв. м. Последней сделкой, соответствующей критериям, стала еще одна рекордная сделка по вилле Toledo с тремя спальнями, заключенная 26 августа 2026 года по цене 4,0 млн дирхамов за 254 кв. м. Что касается таунхаусов, то в качестве базового показателя выступал объект «Bloom Living Casares», проданный 31 августа 2023 года за 2,055 млн дирхамов за 152 кв. м; последним объектом, соответствующим критериям, стал таунхаус, проданный 3 сентября 2026 года за 3,295 млн дирхамов за 172 кв. м.

Стоимость одной конкретной квартиры в комплексе «Гранада 1» выросла с 980 392 дирхамов в мае 2024 года до 1,0 млн дирхамов в июле 2026 года, что соответствует росту на 2,0 %.

Какие выводы должен сделать новый покупатель, изучив данные за последние пять лет

Данные показывают, что не существует единой «цены на недвижимость в полной собственности в Абу-Даби за квадратный фут». Каждый район представляет собой совокупность различных объектов недвижимости, и пиковые цены в районе зачастую обусловлены конкретным проектом класса «ультра-премиум», планировкой или фактором дефицита предложения. Поэтому цены на начальном уровне, пиковые цены и последние цены следует рассматривать как три ориентира, а не как диапазон оценки для каждого объекта недвижимости.

Для практического сравнения начните с последних зарегистрированных данных по наиболее близкому проекту, типу, планировке и площади. Используйте значения «начальной цены» и «пиковой цены», чтобы оценить исторический диапазон цен, а затем проверьте текущую доступность и состояние конкретного объекта. Если приводится строгое сравнение «первичного рынка» и «вторичного рынка», это свидетельствует лишь о совпадении схемы сделки, но не является доказательством идентичности юридического права собственности и не представляет собой прогноз.

Список литературы

[1] Портал публичных сделок ADREC