Отчет ADREC о спросе и предложении за первое полугодие 2026 года: полная картина факторов, лежащих в основе роста Абу-Даби

Анализ рынка: что скрывается за цифрами в заголовках

Центр недвижимости Абу-Даби опубликовал отчет о состоянии рынка недвижимости за первое полугодие 2026 года; данный отчет содержит гораздо более подробную информацию, чем просто итоговые данные о сделках, которые уже неоднократно попадали в заголовки новостей в течение года. Являясь подразделением Департамента по делам муниципалитетов и транспорта, а также органом, отвечающим за управление и регулирование сектора недвижимости Абу-Даби, ADREC представил официальные данные о спросе и предложении, динамике цен, инвестиционной активности, а также прогнозы предложения на территории всего эмирата, полученные в рамках полугодового цикла отчетности и основанные на сделках купли-продажи, аренды и ипотечного кредитования, зарегистрированных в течение данного периода.

Рашед Аль-Омайра, генеральный директор ADREC, прямо сформулировал цель столь подробной отчетности: «Цифры отражают динамику рынка, однако для понимания рынка нам необходимо выйти за рамки цифр, проанализировать тенденции, понять, что меняется, и оценить, что эти изменения означают для инвесторов, застройщиков и лиц, принимающих решения. Каждая сделка купли-продажи, договор аренды и ипотечный договор на недвижимость в эмирате Абу-Даби дают нам представление о рынке, позволяя отслеживать его динамику и реагировать с большей точностью». Наряду с уверенностью он выразил и осторожную осторожность: «Наибольшая доля стоимости продаж жилой недвижимости пришлась на дома, которые ещё не построены, что возлагает основную нагрузку нашей регуляторной работы на период до завершения строительства. ADREC по-прежнему сосредоточен на обеспечении прозрачности, доверия и справедливости для всех участников рынка, опираясь на достоверную информацию, защиту средств покупателей и правила, действующие независимо от рыночных циклов».

Рынок аренды: обширный, стабильный и растущий

Данные ADREC за первое полугодие 2026 года подтверждают, что рынок аренды является значительным в абсолютном выражении и демонстрирует устойчивый рост. За указанный период в эмирате было зарегистрировано 233 000 действующих договоров аренды жилья, а общая стоимость аренды достигла 9,3 млрд дирхамов, что на 8 % превышает показатель аналогичного периода прошлого года, при этом объём заключённых договоров вырос на 2 %.

Арендуемые жилые единицы составляют 69 % от общего числа занятых жилых единиц в регионе Абу-Даби; по оценке ADREC, этот показатель свидетельствует о наличии развитого рынка аренды, на котором одновременно существуют широкие возможности для приобретения жилья в собственность благодаря доступным вариантам жилья — это двойная динамика, при которой обширная и стабильная база арендаторов сосуществует с реальными путями к приобретению жилья в собственность, а не вытесняет друг друга.

Предложение: откуда на самом деле происходит рост

Объём предложения жилья в эмирате достиг примерно 409 000 единиц, при этом с 2022 года наблюдался среднегодовой рост на уровне 3,3 %. Основной вклад в этот рост внесла область Абу-Даби, где темпы роста составили 3,3 % в годовом исчислении, и на долю которой в настоящее время приходится 79 % жилого фонда эмирата.

Что касается перспектив, то, по прогнозам ADREC, до 2030 года в эмирате будет построено около 71 000 дополнительных единиц жилья, при этом пик сдачи объектов ожидается в 2028 году — примерно 21 800 единиц. По оценкам, на долю девелоперских проектов придется 77 % роста предложения в регионе Абу-Даби в период со второго полугодия 2026 года по 2030 год, при этом 23 % этого роста будут обеспечены за счет уже выданных разрешений на строительство.

В первом полугодии 2026 года на долю инвестиционных зон приходилось более 22 % общего жилого фонда, причём лидировала остров Аль-Рим с примерно 27 500 единицами жилья, за которым следовали Аль-Раха, островом Яс и островом Аль-Саадият — что подтверждает: жилые комплексы с правом бессрочного владения в настоящее время составляют действительно значительную и растущую долю общего жилищного фонда эмирата, а не являются нишевым сегментом.

Цены: лидируют объекты на стадии строительства, однако наблюдается широкий рост по всему рынку

Цены повторных продаж, которые отражают динамику тех же объектов недвижимости, продаваемых более одного раза, и позволяют более точно оценить реальный рост стоимости, в первом полугодии 2026 года выросли на 20 % в годовом исчислении для квартир и на 12 % для вилл. Общая стоимость жилых объектов достигла 70,4 млрд дирхамов, по сравнению с 25,3 млрд дирхамов в первом полугодии 2025 года, при этом сделки с объектами на стадии строительства составили 89 % от общей стоимости продаж и 82 % от общего числа сделок — эти цифры согласуются с собственными наблюдениями компании Al Omaira о том, что наибольшая доля стоимости продаж приходится на жилые объекты, которые ещё не построены.

На долю десяти ведущих застройщиков пришлось 90 % продаж первичного жилья на стадии строительства на сумму 51 млрд дирхамов, при этом десять проектов обеспечили 43 % продаж жилых объектов на сумму 30 млрд дирхамов. Такой уровень концентрации как среди застройщиков, так и среди конкретных проектов подчеркивает, насколько текущая динамика рынка обусловлена относительно небольшим числом крупномасштабных запусков, вызывающих высокий уровень доверия — именно тот вид деятельности, за которым система эскроу и механизм защиты покупателей ADREC призваны осуществлять тщательный контроль.

На рынке готовой недвижимости 61 % покупок было осуществлено за наличные, при этом покупатели из ОАЭ вложили 21,0 млрд дирхамов, а на долю иностранных резидентов и нерезидентов в совокупности пришлось 70 % от общей стоимости продаж жилой недвижимости. На остров Худайрият пришлось 19,0 млрд дирхамов, что составляет 27 % от общей стоимости жилой недвижимости; за ним следуют остров Аль-Саадият с объемом продаж 13,3 млрд дирхамов, остров Аль-Рим — 10,5 млрд дирхамов и остров Яс — 7,3 млрд дирхамов. Такое распределение по районам в значительной степени повторяет динамику первого квартала 2026 года, когда остров Худайрият впервые стал самым активным отдельным участком рынка.

Где сосредоточится будущее предложение

Согласно прогнозным данным компании ADREC, шесть ключевых районов обеспечат 77 % ожидаемого прироста предложения до 2030 года: остров Аль-Саадият, остров Аль-Рим, остров Яс, город Зайед, город Халифа и город Аль-Худайрият. На долю девяти крупных девелоперских проектов приходится 76 % всех запланированных проектов, в рамках которых будут построены жилые комплексы с квартирами и виллами высокого и среднего ценового сегмента, преимущественно в инвестиционных зонах. Для покупателей и инвесторов, оценивающих варианты управления недвижимостью в Абу-Даби с учётом данной прогнозной карты предложения, концентрация почти четырёх пятых всего будущего строительства всего в шести районах является одним из наиболее чётких сигналов в области планирования, опубликованных ADREC на сегодняшний день — он точно указывает инвесторам, на чём будет сосредоточено внимание институциональных и регулирующих органов в ближайшие годы.

Коммерческая и розничная недвижимость: стабильный рост на фоне жилого сектора

Предложение на рынке торговой недвижимости достигло 3,85 млн кв. м общей арендуемой площади, увеличившись на 5 % в годовом исчислении; уровень заполняемости составил около 90 %, а цены на новые договоры аренды выросли на 9 %. Предложение офисных помещений составило 3,4 млн квадратных метров, что на 0,3 % больше, чем на конец 2025 года; уровень заполняемости оставался высоким — 95 % как на рынке в целом, так и в сегментах премиум-класса и класса А, при этом цены на новые договоры аренды выросли на 13 %.

Данный показатель заполняемости офисных площадей вполне сопоставим с практически нулевым уровнем вакансий в сегменте премиум-класса, отмеченным в других сегментах рынка в первом полугодии 2026 года, а рост арендных ставок на 13 % подтверждает, что динамика развития коммерческой недвижимости Абу-Даби продолжает идти в ногу с динамикой рынка жилой недвижимости, а не отставать от неё. Для инвесторов, желающих получить рекомендации о том, как эта концентрация в шести районах и устойчивая динамика развития коммерческого сектора должны повлиять на конкретную стратегию приобретения, сотрудничество с надежным брокером по элитной недвижимости в Абу-Даби, внимательно отслеживающим официальные данные ADREC, является наиболее надежным способом преобразовать эту подробную информацию в практическое решение.

Методология и её значение

ADREC четко указала на строгость подхода, лежащего в основе отчета: все выводы основаны на данных о зарегистрированных сделках и соответствуют устоявшейся методологии ADREC, включая проверку ценовых диапазонов, фильтрацию сделок и географическую стратификацию. Такая методологическая прозрачность сама по себе является значимым отличительным фактором. На рынке, где основные показатели порой берутся из платформ объявлений о продаже недвижимости или неофициальных оценок брокеров, регулятор, публикующий собственные проверенные данные о зарегистрированных сделках с чётко изложенной методологией фильтрации, предоставляет покупателям, застройщикам и инвесторам значительно более надёжную основу для принятия решений.

Заключение

Отчет ADREC за первое полугодие 2026 года подтверждает, что рынок растёт на действительно широкой основе: база аренды составляет 233 000 договоров, цены на квартиры выросли на 20 % по данным повторных продаж, шесть районов, как ожидается, поглотят 77 % будущего предложения до 2030 года, а уровень заполняемости коммерческих помещений стабильно держится на отметке 95 % на фоне продолжающегося роста арендных ставок. В совокупности с признанием самого Аль-Омайры о том, что продажи недвижимости на стадии строительства в настоящее время составляют наибольшую долю рыночной стоимости, данный отчет является не столько публикацией данных, сколько заявлением о приоритетах регулирования, точно обозначая, на чем будет сосредоточено внимание ADREC по мере ускорения темпов развития Абу-Даби в течение оставшейся части десятилетия.