Покупатели в Абу-Даби остаются на рынке – что показывают данные о настроениях

Избирательный, но не отсутствующий

Региональные геополитические события, обострившиеся с 28 февраля 2026 г., привели к ощутимым изменениям в поведении покупателей недвижимости в ОАЭ – но не в том, покупают ли они. Таков главный вывод последнего исследования настроений инвесторов в жилую недвижимость ОАЭ, проведенного компанией Savills Middle East среди инвесторов, конечных пользователей, арендодателей, арендаторов и потенциальных резидентов по всему рынку. Главный вывод однозначен: спрос остается неизменным. Почти 45% участников рынка по-прежнему планируют купить жилье в течение следующих 12 месяцев. Изменились лишь темпы и психология принятия решений, но не основное намерение.

Для Абу-Даби это различие имеет особый вес. В то время как настроения в целом по ОАЭ стали более взвешенными, данные о сделках в эмирате рассказывают историю, которая значительно отличается от осторожности, наблюдаемой на вторичном рынке Дубая. В 1 квартале 2026 года в Абу-Даби были совершены рекордные по стоимости сделки. Его VPI вырос на 17,8% в годовом исчислении. Его сегмент внепланового жилья занимал 81% рынка по итогам квартала. Вопрос не в том, устойчив ли рынок Абу-Даби – данные отвечают на него напрямую. Вопрос в том, что текущие настроения означают для покупателей, принимающих решения прямо сейчас.

Что показал опрос Savills

Опрос Savills UAE Residential Investor Sentiment Survey фиксирует поведение покупателей по всему спектру участников рынка. Его результаты на начало 2026 года точны и заслуживают непосредственного изучения:

Цифра 4% среди владельцев, рассматривающих возможность продажи, является наиболее важным показателем в таблице. Он подтверждает, что текущая ситуация не порождает проблемного предложения – продавцы, которые вошли в рынок во время постпандемического цикла роста, сидят на существенных доходах и не испытывают финансового давления, чтобы уйти в период временного ослабления настроений. Такая динамика удерживает рынок от превращения в широкий цикл дисконтирования, даже если покупатели ведут более осторожные переговоры и дольше принимают решение.

Эндрю Каммингс (Andrew Cummings), руководитель отдела агентств по продаже жилой недвижимости Savills Middle East, сформулировал это следующим образом: отсутствие широкого давления продаж отражает сохраняющуюся уверенность среди владельцев существующей недвижимости, и рынок движется к более сбалансированной и устойчивой фазе, а не переживает структурную коррекцию.

Абу-Даби: Где данные расходятся с настроениями

Опрос о настроениях отражает настроения на рынке ОАЭ в целом. Реальность сделок в Абу-Даби в 1 квартале 2026 года рассказывает более конкретную и более позитивную историю, что признала и сама компания Savills в своем специальном отчете о деятельности в Абу-Даби в 1 квартале 2026 года.

Али Исхак (Ali Ishaq), руководитель отдела жилых помещений в Абу-Даби компании Savills Middle East, был однозначен в своей оценке: Рынок жилой недвижимости Абу-Даби в 1 квартале показал почти рекордные объемы сделок, несмотря на сложный фон, и фундаментальные показатели спроса остаются неизменными. Мартовское снижение на -16% в месячном исчислении – период, на который больше всего повлияло обострение ситуации 28 февраля, Рамадан, Курбан-байрам и весенние каникулы в школах – лучше всего понимать как задержку регистрации данных в сочетании с сезонным сжатием, а не как сигнал спроса. Компания ValuStrat не подтвердила никаких явных свидетельств того, что региональная геополитическая напряженность существенно повлияла на рынок недвижимости Абу-Даби.

Переход к готовой недвижимости – и что это значит

Вывод исследования Savills о том, что 60% покупателей сейчас предпочитают готовую недвижимость, а не недвижимость вне плана (23%), является наиболее значимым с практической точки зрения моментом для понимания поведения рынка в ближайшей перспективе. Он отражает три одновременных приоритета: уверенность в поставках, видимость цен и возможность немедленного использования – все они становятся более важными в условиях повышенной внешней неопределенности.

На рынке Абу-Даби, где преобладают объекты вне плана – 81% сделок в первом квартале были совершены именно с использованием планов, – такое изменение предпочтений создает различие между тем, что фиксируют опросы настроений, и тем, что показывают данные о сделках. На протяжении всего периода покупатели в Абу-Даби продолжали совершать значительное количество сделок с внеплановым жильем, чему способствовали громкие продажи от надежных застройщиков с солидным послужным списком. В 1 квартале продажи в Манчестер Сити Яс Резиденс от Ohana Development составили 6 миллиардов дирхамов в течение 72 часов – эта цифра не отражает рынок, на котором покупатели сторонятся предложений вне плана.

Предпочтение готовой недвижимости более заметно на вторичном рынке, где число запросов на виллы и более дорогие объекты выросло на 15% по сравнению с прошлым годом, в то время как число запросов на квартиры упало на 31%. Такое раздвоение – высокий спрос на качественные, крупные объекты и более слабый спрос на небольшие вторичные квартиры – согласуется с данными по ценам в Абу-Даби, где рост цен на виллы составил 13,4% в год, а на квартиры – 22,7%, что объясняется скорее контролируемым предложением, чем спекулятивным импульсом. Для покупателей, ориентирующихся в этой ситуации и нуждающихся в экспертных рекомендациях в сегментах готовой и неготовой недвижимости, компания NAS Luxury Real Estate предоставляет специализированную консультационную поддержку в наиболее активных сообществах Абу-Даби.

Предложение, ценовые настроения и путь к Q2

Исследование Savills показало, что более 80% респондентов ожидают, что в ближайшие 12 месяцев цены смягчатся или останутся стабильными – значительный сдвиг по сравнению с уверенностью в 2024 году, вызванной FOMO. Такие ожидания приводят к увеличению сроков проведения сделки, увеличению количества переговоров и более избирательному подходу со стороны покупателей. Однако это не приводит к снижению цен. Данные по Абу-Даби за апрель 2026 года подтвердили, что примерно в 90% листингов цены не изменились или выросли, а коррекция цен в тех случаях, когда она имела место, не превышала 10%.

Чувствительность к предложению – вот та переменная, за которой стоит следить. Более 60% респондентов считают, что на рынок выходит большое количество новых объектов – при этом квартиры считаются более подверженными риску, чем виллы и таунхаусы. Прогноз предложения в Абу-Даби на 2026 год – около 10 272 новых объектов, что на 3,3% больше существующего объема – является скромным по любым меркам и значительно ниже уровня спроса, о котором свидетельствуют рекордные объемы сделок в первом квартале. Такая контролируемая среда предложения является одним из наиболее убедительных структурных аргументов в пользу того, что цены в Абу-Даби останутся устойчивыми во втором квартале и далее.

Заключение

Исследование настроений инвесторов в жилую недвижимость Savills в ОАЭ подтверждает то, о чем уже свидетельствуют данные о сделках в Абу-Даби: покупатели не ушли с рынка. Они стали более взвешенными, более избирательными и более сосредоточенными на качестве, местоположении и уверенности в сроках сдачи. В Абу-Даби, где рекордное количество сделок в первом квартале, 81% доля вне плана и 17,8% годовых темпов роста VPI сосуществуют с тем же геополитическим фоном, который влияет на настроения во всем регионе, доводы в пользу продолжения сотрудничества подкрепляются скорее данными, чем одним лишь оптимизмом. Покупатели, которые понимают это различие, будут лучше всего настроены на то, что обеспечит II квартал.