بقاء المشترين في أبوظبي في السوق – ما تظهره بيانات المعنويات

انتقائية وليست غائبة

أحدثت التطورات الجيوسياسية الإقليمية التي تصاعدت منذ 28 فبراير 2026 تحولاً ملموساً في سلوك مشتري العقارات في الإمارات العربية المتحدة – ولكن ليس في ما إذا كانوا سيشترون أم لا. هذه هي النتيجة الرئيسية التي توصل إليها أحدث استطلاع للرأي أجرته سَفِلز الشرق الأوسط حول معنويات المستثمرين في القطاع السكني في الإمارات العربية المتحدة، والذي أجري بين المستثمرين والمستخدمين النهائيين والمُلاّك والمستأجرين والمقيمين المحتملين في السوق. والنتيجة الرئيسية لا لبس فيها: لا يزال الطلب على حاله. لا يزال ما يقرب من 45% من المشاركين في السوق يخططون لشراء منزل خلال الأشهر الـ 12 المقبلة. ما تغير هو وتيرة وسيكولوجية اتخاذ القرار – وليس النية الأساسية.

وبالنسبة لأبوظبي على وجه التحديد، يحمل هذا التمييز أهمية خاصة. فبينما أصبحت المعنويات في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة الأوسع نطاقاً أكثر اتزاناً، فإن بيانات المعاملات في الإمارة تروي قصة تختلف بشكل كبير عن الحذر الذي يظهر في أجزاء من سوق دبي الثانوي. فقد حقق الربع الأول من عام 2026 في أبوظبي قيم معاملات قياسية. وارتفع مؤشرها للقيمة الافتراضية الخاصة بنسبة 17.8% سنوياً. واستحوذ قطاع العقارات على الخارطة على حصة سوقية بلغت 81% خلال هذا الربع. والسؤال المطروح ليس ما إذا كان سوق أبوظبي مرنًا – فالبيانات تجيب على ذلك مباشرة. السؤال هو ما تعنيه بيئة المشاعر الحالية بالنسبة للمشترين الذين يتخذون قراراتهم في الوقت الحالي.

ما وجده استبيان سافيلز

يرصد استبيان سَفِلز الإمارات العربية المتحدة لمعنويات المستثمرين في القطاع السكني سلوك المشترين عبر مجموعة كاملة من المشاركين في السوق. وتتسم نتائجه لأوائل عام 2026 بالدقة وتستحق الدراسة مباشرة:

الرقم 4% للمالكين الذين يفكرون في البيع هو أهم رقم في الجدول. فهو يؤكد أن البيئة الحالية لا تولد معروضًا متعثرًا – فالبائعون الذين دخلوا خلال دورة النمو التي أعقبت الجائحة يحققون مكاسب كبيرة وليس لديهم ضغوط مالية للخروج خلال فترة ضعف مؤقت في المعنويات. هذه الديناميكية تمنع السوق من التحول إلى دورة خصم واسعة، حتى مع تفاوض المشترين بحذر أكبر واستغراقهم وقتًا أطول للالتزام.

وقد صاغ أندرو كامينغز، رئيس قسم الوكالات السكنية في سافيلز الشرق الأوسط، الأمر بشكل مباشر: يعكس غياب ضغوط البيع على نطاق واسع استمرار الثقة بين مالكي العقارات الحاليين، كما أن السوق يتجه نحو مرحلة أكثر توازناً واستدامة بدلاً من أن يشهد أي تصحيح هيكلي.

أبوظبي: أين تتباين البيانات عن المشاعر

يجسد استطلاع المشاعر المزاج السائد في سوق الإمارات العربية المتحدة الأوسع نطاقاً. يحكي واقع المعاملات في أبوظبي في الربع الأول من عام 2026 قصة أكثر تحديداً وإيجابية – وهو ما أقرت به سَفِلز نفسها في تقريرها المخصص لنشاط أبوظبي للربع الأول من عام 2026.

وكان علي إسحاق، رئيس قسم الوكالة السكنية في أبوظبي لدى سَفِلز الشرق الأوسط، صريحاً في تقييمه: حقق سوق العقارات السكنية في أبوظبي أحجام معاملات شبه قياسية في الربع الأول على الرغم من الخلفية المعقدة، ولا تزال أساسيات الطلب الأساسية سليمة. ومن الأفضل فهم الانخفاض الذي شهده شهر مارس بنسبة 16% على أساس شهري – وهي الفترة الأكثر تأثراً بشكل مباشر بالتصعيد الذي حدث في 28 فبراير وشهر رمضان والعيد وعطلة الربيع المدرسية – على أنه تأخر في تسجيل البيانات مقترناً بالضغط الموسمي، وليس إشارة إلى الطلب. وأكدت شركة فاليوسترات عدم وجود دليل واضح على أن التوترات الجيوسياسية الإقليمية قد أثرت بشكل جوهري على سوق العقارات في أبوظبي.

التحول إلى العقارات الجاهزة – وماذا يعني ذلك

إن النتيجة التي توصل إليها استطلاع سافيلز بأن 60% من المشترين يفضلون الآن العقارات الجاهزة على العقارات التي على الخارطة (23%) هي أهم نقطة بيانات عملية لفهم سلوك السوق على المدى القريب. وهي تعكس ثلاث أولويات متزامنة: اليقين في التسليم، ووضوح الأسعار، وسهولة الاستخدام الفوري – وكلها تصبح أكثر أهمية عندما ترتفع حالة عدم اليقين الخارجي.

بالنسبة لسوق أبوظبي الذي يهيمن عليه المشترون على الخارطة – حيث كانت 81% من معاملات الربع الأول من العام على الخارطة – فإن هذا التحول في التفضيل يخلق فرقاً بين ما ترصده استطلاعات الرأي وما تظهره بيانات المعاملات. وقد واصل المشترون في أبوظبي التعامل بكثافة في المعاملات على الخارطة طوال هذه الفترة، مدفوعين بعمليات إطلاق رفيعة المستوى من مطورين موثوقين يتمتعون بسجلات تسليم راسخة. فقد حقق مشروع مانشستر سيتي ياس ريزيدنسز من شركة أوهانا للتطوير العقاري مبيعات بقيمة 6 مليارات درهم إماراتي خلال 72 ساعة في الربع الأول – وهو رقم لا يعكس سوقاً يتجنب فيه المشترون الالتزامات على الخارطة.

ويتضح تفضيل العقارات الجاهزة بشكل أكبر في السوق الثانوية، حيث ارتفعت الاستفسارات عن الفلل والشقق ذات القيمة الأعلى بنسبة 15% على أساس سنوي، بينما انخفضت الاستفسارات عن الشقق بنسبة 31%. يتوافق هذا التشعب – الطلب القوي على الأصول ذات الجودة العالية والأصول الأكبر، والطلب الأضعف على الشقق الثانوية الأصغر – مع بيانات التسعير في أبوظبي، حيث نمت الفلل بنسبة 13.4% سنوياً والشقق بنسبة 22.7%، مدفوعةً بالعرض الخاضع للرقابة بدلاً من زخم المضاربة. وتوفر شركة ناس للعقارات الفاخرة دعماً استشارياً مخصصاً للمشترين الذين يتنقلون في هذه البيئة مع إرشادات الخبراء في كل من الشرائح الجاهزة وغير الجاهزة في المجمعات السكنية الأكثر نشاطاً في أبوظبي.

العرض، ومعنويات التسعير، والطريق إلى الربع الثاني

وجد استطلاع سافيلز أن أكثر من 80% من المشاركين في الاستطلاع يتوقعون انخفاض الأسعار أو ثباتها خلال الاثني عشر شهراً القادمة – وهو تحول كبير عن اليقين الذي كان سائداً في عام 2024. هذا التوقع ينتج عنه جداول زمنية أطول للصفقات، ومزيد من المفاوضات، ونهج أكثر انتقائية من المشترين. ومع ذلك، لا يؤدي ذلك إلى انخفاض الأسعار. أكدت بيانات أبوظبي لشهر أبريل 2026 أن ما يقرب من 90٪ من عمليات الإدراج أظهرت ثباتاً أو ارتفاعاً في أسعار الطلب، مع بقاء التصحيحات حيثما حدثت أقل من 10٪.

حساسية العرض هي المتغير الذي يجب مراقبته. يعتقد أكثر من 60% من المشاركين في الاستطلاع أن حجم الوحدات الجديدة التي تدخل السوق مرتفع – حيث يُنظر إلى الشقق على أنها أكثر عرضة للعرض من الفيلات والمنازل. إن توقعات المعروض في أبوظبي لعام 2026 بحوالي 10,272 وحدة جديدة – بزيادة 3.3% عن المخزون الحالي – متواضعة بكل المقاييس وأقل بكثير من مستويات الطلب التي أظهرها حجم الصفقات القياسية في الربع الأول. وتعد بيئة العرض الخاضعة للرقابة إحدى الحجج الهيكلية الأكثر مصداقية لاستمرار مرونة الأسعار في أبوظبي خلال الربع الثاني وما بعده.

الخاتمة

يؤكد استبيان سافيلز الإمارات العربية المتحدة لمعنويات المستثمرين في القطاع السكني في الإمارات العربية المتحدة ما تظهره بيانات المعاملات في أبوظبي بالفعل: لم يغادر المشترون السوق. فقد أصبحوا أكثر تروّياً وانتقائية وتركيزاً على الجودة والموقع والثقة في التسليم. وفي أبوظبي، حيث تتعايش مع معاملات الربع الأول القياسية، وحصة 81% من العقارات على الخارطة ومعدل نمو سنوي في مؤشر أسعار العقارات الافتراضية بنسبة 17.8% مع نفس الخلفية الجيوسياسية التي تؤثر على المعنويات في جميع أنحاء المنطقة، فإن حالة المشاركة المستمرة تدعمها البيانات وليس التفاؤل وحده. فالمشترون الذين يفهمون هذا التمييز هم أفضل من يستطيعون الاستفادة مما يقدمه الربع الثاني.