هل يتغير نموذج الدفع على أساس المخطط؟ وماذا يعني ذلك بالنسبة لأبو ظبي؟

تحذير من داخل القطاع

يواجه نموذج بيع العقارات على المخطط في منطقة الخليج تغييراً جذرياً، ولن يتمكن المطورون بعد الآن من الاعتماد على أموال المشترين لتمويل المشاريع، وفقاً لما صرح به زياد الشعار، الرئيس التنفيذي لشركة «دار جلوبال»، في حديثه مع «AGBI». ويتوقع أن تقترب دول الخليج من الأسواق الأوروبية الناضجة، حيث يتحمل المطورون العقاريون جزءًا أكبر من تكاليف البناء قبل تحصيل ثمن الشراء بالكامل. وقال الشار: «نموذج الأعمال القائم على البيع على المخطط آخذ في التراجع عالميًا. فالناس يريدون رؤية تقدم أكبر بكثير في المشروع قبل الالتزام به. ومن المؤكد أن هذا الاتجاه سيصل إلى المنطقة».

هذا تصريح مهم صادر عن الرئيس التنفيذي لشركة قائمة على هذا النموذج بالذات. تقوم شركة «دار جلوبال»، الذراع الدولي لشركة التطوير العقاري السعودية «دار الأركان»، بتطوير عقارات فاخرة في منطقة الخليج وأوروبا وأسواق أخرى، وهي واحدة من الشركاء الرئيسيين لمنظمة ترامب في مجال التطوير العقاري بالمنطقة. وعندما يصف مطور عقاري بهذا الحجم هيكل التمويل السائد في قطاعه بأنه يعيش على وقت مستعير، فإن الأمر يستحق أن يؤخذ على محمل الجد.

ما الذي يتغير فعليًّا، ولماذا؟

ويتركز هذا التغيير على المبلغ الكبير الذي يُطلب من المشترين دفعه مقارنةً بحجم الجزء الذي تم تشييده فعليًّا من المبنى. وقال الشار إن المشترين يترددون بشكل متزايد في دفع أكثر من نصف سعر الشراء خلال العامين الأولين، في حين لم يتم الانتهاء سوى من حوالي خُمس المشروع، وهو تباين يصعب قبوله بشكل متزايد مع تزايد الحذر في ظروف السوق.

وأشار إلى كيفية تطور الأسواق الأوروبية كنموذج يُحتذى به. فقد ربطت فرنسا منذ فترة طويلة المدفوعات على المخطط بمراحل البناء المحددة. وعززت بولندا نظام الحسابات الضمانية في عام 2022، بحيث لا يتم الإفراج عن الأموال إلا عند تحقيق المراحل المحددة، كما أنشأت صندوق ضمان لحماية الودائع. وقال الشعار إن المملكة العربية السعودية تربط بالفعل جداول السداد بتقدم أعمال البناء بدلاً من التواريخ المحددة في التقويم، مقدماً مثالاً إقليمياً على النموذج الذي يتوقع أن ينتشر على نطاق أوسع. وأضاف: «يتعين على المطور العقاري ضخ المزيد من رأس المال، وامتلاك ميزانية عمومية أقوى ليتمكن من الحصول على تمويل للمشاريع».

لماذا يكتسب هذا الأمر أهمية أكبر في بعض الأسواق مقارنة بغيرها

قد يكون التأثير كبيرًا بشكل خاص في دبي، حيث شكلت المعاملات على المخطط أكثر من 70% من الصفقات العقارية في عام 2025. وقد ارتفعت حصة أبوظبي بشكل أكبر خلال عام 2026، حيث أكد مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أن المعاملات على المخطط شكلت 89% من قيمة المبيعات و82% من عدد الصفقات في النصف الأول من العام. وعلى الورق، يبدو أن هذا الوضع معرض بشكل مماثل لأي تحول عالمي بعيدًا عن التمويل المسبق المكثف للمشترين.

وعلى الصعيد العملي، فإن نهج أبوظبي الأساسي أكثر تحفظًا بالفعل. حيث تُودع مدفوعات المطورين في حسابات ضمان خاضعة لرقابة هيئة أبوظبي للتسوية العقارية (ADREC)، ولا يتم الإفراج عنها إلا بعد التحقق من إنجاز مراحل محددة من البناء، بدلاً من تدفقها بحرية فور التوقيع. ويقترب هذا الهيكل المرتبط بمراحل البناء من حيث الروح من النموذجين البولندي والفرنسي اللذين أشار إليهما الشعار، أكثر من اقترابه من نظام التحصيل المسبق الأقل تقييدًا.

تأثير كبح المضاربة

ومن النتائج الجديرة بالملاحظة التأثير على الأنشطة المضاربة. وقال إل شار: «قد يؤدي هذا التغيير أيضًا إلى كبح عمليات الشراء المضاربة من قبل المستثمرين الذين يأملون في إعادة بيع العقار بعد سداد الدفعات القليلة الأولى». «أستطيع أن أؤكد لكم أن هذه الظاهرة آخذة في التلاشي على الصعيد العالمي». إن هيكل الدفع المرتبط بشكل أوثق بتقدم أعمال البناء يجعل من الصعب بشكل كبير الدخول في مشروع بتكلفة منخفضة والخروج منه قبل تخصيص رأس مال كبير، وهو بالضبط السلوك الذي يمكن أن يضخم الطلب الورقي دون أن يعكس اهتماماً حقيقياً على المدى الطويل.

بالنسبة لأبو ظبي، حيث ركز السوق باستمرار على النمو المدفوع بالعوامل الأساسية بدلاً من المضاربة، فمن المرجح أن يؤدي التحول الأوسع نطاقاً نحو الدفعات القائمة على إنجاز مراحل محددة إلى تعزيز الطابع الحالي للسوق بدلاً من زعزعته، وذلك بالاستناد إلى الضمانات التي تم إرساؤها بالفعل من خلال متطلبات الحساب المعلق التي تفرضها هيئة أبوظبي للتسوية العقارية (ADREC) وإطار عمل لجنة الملاك بموجب القرار الإداري رقم 25 لعام 2025.

الطلب يظل ثابتًا في ظل حالة عدم اليقين

كان الشار صريحًا بشأن التأثير الحقيقي للظروف الإقليمية الصعبة على سلوك المشترين، دون أن يؤدي ذلك إلى إعاقة الطلب الأساسي. وقال: «في أوقات عدم اليقين، ينتظر الناس ويؤجلون، لكنهم لا يلغون». وأفادت شركة «دار جلوبال» أن الطلب على مشاريعها في منطقة الخليج صمد خلال الفترة الصعبة التي مرت بها المنطقة مؤخراً، مع استمرار الاهتمام الدولي بها على الرغم من الاضطرابات الواسعة النطاق التي طالت المبيعات وسلاسل التوريد.

أبدى عملاء من 56 جنسية اهتمامًا بحجز عقارات «دار جلوبال» خلال الفترة من يناير إلى يونيو، بما في ذلك مشترون من الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وفرنسا وكندا والصين وألمانيا وتركيا وإيطاليا وأستراليا، إلى جانب مجموعات راسخة من الهند وباكستان والأردن. ويعكس هذا التنوع بشكل وثيق أرقام أبوظبي الخاصة بالنصف الأول من عام 2026، حيث استثمر 116 جنسية في سوق العقارات بالإمارة، بارتفاع عن 82 جنسية في العام السابق، مما يؤكد مرة أخرى نمط «التأجيل وليس الإلغاء» السائد في منطقة الخليج ككل هذا العام.

ماذا يعني ذلك للمشترين في أبوظبي في الوقت الحالي

بالنسبة لأي شخص يفكر في شراء عقار على المخطط في أبوظبي، هناك نتيجتان عمليتان بارزتان. أولاً، يتجه الاتجاه الإقليمي نحو هياكل سداد ترتبط ارتباطاً أوثق بتقدم أعمال البناء، وهو ما يُعد عموماً تطوراً إيجابياً لحماية المشتري. ثانياً، من المرجح أن يصبح المطورون الذين يتمتعون بميزانيات عمومية قوية حقاً، والقدرة على تحمل المزيد من تكاليف البناء قبل تحصيل المبلغ بالكامل، عاملاً مميزاً متزايد الأهمية، مما يجعل القوة المالية جزءاً أساسياً من عملية التحقق اللازم.

وقد أبدت كبرى شركات التطوير العقاري في أبوظبي بالفعل هذا النوع من الانضباط. فقد سجلت شركة «ألدار» ارتفاعاً بنسبة 18% في صافي أرباح النصف الأول من العام، مع قيامها في الوقت نفسه بتخفيف وتيرة إطلاق المشاريع الجديدة بشكل متعمد، في حين أنهت شركة «مودون» النصف الأول من عام 2026 برصيد نقدي غير مقيد بلغ 8.6 مليار درهم إماراتي، مقابل نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) لم تتجاوز 0.18 ضعف. وبالنسبة للمشترين الراغبين في تقييم المطورين العقاريين الأكثر قدرة على استيعاب هذا التحول دون المساس بمواعيد التسليم، فإن التعامل مع شركة وساطة عقارية في أبوظبي تتابع الميزانيات العمومية للمطورين إلى جانب قائمة المشاريع قيد التنفيذ أصبح أمراً ذا قيمة متزايدة، وليس مجرد خدمة مجانية.

وهناك تفصيل آخر جدير بالملاحظة باعتباره مؤشراً حقيقياً على مصداقية المطور العقاري: فقد أظهر الصراع الإقليمي مدى استعداد المطورين لإنفاق الأموال من أجل استمرار أعمال البناء في ظل ارتفاع التكاليف، وقامت شركة «دار جلوبال» بدفع مبالغ مقدمة للمقاولين الذين كانوا بحاجة إلى سيولة إضافية لمواصلة العمل في المواقع. وقال «الشعار»: «كل من احتاج إلى دفعة مقدمة، قمنا بتقديمها له». وهذه الرغبة في تقديم رأس المال مقدمًا بدلًا من انتظار الأقساط من المشترين هي بالضبط نقطة القوة التي من المرجح أن يكافئها التحول المرتقب. وللحصول على إرشادات حول المشاريع في أبوظبي التي تنطوي على أقل مخاطر تسليم في هذه البيئة المتغيرة، فإن استشارة أحد كبار وسطاء العقارات الفاخرة في أبوظبي، الذي يفهم كلاً من تمويل البناء وحماية المشترين، هي الطريقة الأكثر شمولية لتقييم تلك المخاطر.

الخاتمة

تصف تعليقات زياد الشعار تحولًا هيكليًّا حقيقيًّا يجري حاليًّا في سوق العقارات على المخطط في منطقة الخليج، وهو تحول سيتطلب على الأرجح من المطورين تخصيص المزيد من رأس المال في مرحلة مبكرة وربط مدفوعات المشترين بشكل أوثق بالتقدم المحقق. وقد تكون أبوظبي في وضع أفضل لاستيعاب هذا التحول مقارنة ببعض نظيراتها الإقليمية، نظرًا لإطار العمل القائم على حساب الضمان الذي تتبعه حاليًّا. ما يظل ثابتاً عبر المقابلة التي أجراها الشعار وأرقام النصف الأول من عام 2026 الخاصة بأبو ظبي هو أن الطلب الحقيقي من جانب المشترين لم يختفِ خلال هذه الفترة الصعبة. بل أصبح ببساطة أكثر صبراً، وأكثر انتقائية، ويركز بشكل متزايد على قوة المطور باعتبارها العامل الحقيقي الذي يميزه عن غيره.