ما وراء الملكية الحرة: ما الذي لا يزال بإمكان المستثمرين الأجانب القيام به في المناطق غير المسموح فيها بالملكية الحرة في أبوظبي

1. مقدمة

تتبع معظم أدلة المستثمرين الخاصة بأبو ظبي نفس النمط: خريطة لمناطق الملكية المطلقة — السعديات، ياس، الريم، الراحة، الحضريات — ورسالة واضحة مفادها أن هذا هو المكان الذي تبدأ فيه الملكية الأجنبية وتنتهي. هذا الإطار ليس خاطئًا، لكنه غير كامل. يعترف قانون العقارات في أبوظبي بعدة مستويات متميزة للملكية، وفهمها بشكل صحيح يكشف عن طرق منظمة وشرعية تتيح للمستثمرين الأجانب الاستفادة من سوق العقارات في أبوظبي بما يتجاوز النقاش المعتاد حول الملكية الحرة.

2. فهم مستويات الملكية في أبوظبي

يقر الإطار العقاري في أبوظبي، الذي يستند إلى القانون رقم 19 لعام 2005 وتعديلاته اللاحقة، بثلاث فئات رئيسية لحقوق الملكية. وتمنح الملكية المطلقة، التي أُدرجت للأجانب ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي في أبريل 2019، حق الملكية المطلقة لكل من العقار والأرض التي يقع عليها، لكنها تظل مقصورة على المناطق الاستثمارية المحددة رسمياً.

حق الانتفاع هو حق عيني يتيح لحامله استخدام العقار والاستفادة منه — بما في ذلك تحصيل إيرادات الإيجار — لمدة تصل إلى 99 عامًا، بينما تظل ملكية الأرض الأساسية في حوزة مواطن إماراتي أو الحكومة. أما «المساحة» فتذهب إلى أبعد من ذلك، حيث تمنح الحق في تشييد مبانٍ على أرض مملوكة لطرف آخر، وعادةً ما تكون مدة هذا الحق 50 عامًا كحد أقصى، قابلة للتجديد مرة واحدة بالتراضي لمدة 50 عامًا أخرى.

من الجدير التوضيح بدقة الأماكن التي تنطبق فيها هذه الحقوق فعليًّا. وبموجب قانون أبوظبي، يمكن لمواطني الإمارات العربية المتحدة والشركات المملوكة بالكامل للإمارات التمتع بحقوق الانتفاع والمستأهلة دون أي قيود. أما بالنسبة لغير مواطني الإمارات العربية المتحدة على وجه التحديد، فإن هذه الحقوق — مثل حق الملكية المطلقة — لا تتوفر عمومًا إلا داخل مناطق الاستثمار المحددة، ولا تسري تلقائيًا في جميع أنحاء الإمارة بأكملها. وما يقدمه حق الانتفاع وحق المساتحة، مقارنة بحق الملكية المطلقة، هو بديل أقل تكلفة وأطول أجلاً داخل تلك المناطق نفسها وحولها، وفي بعض المجتمعات الأقدم والأكثر رسوخاً التي لم يتم فيها بعد التحويل الكامل إلى حق الملكية المطلقة.

3. ما الذي يقدمه حق الانتفاع فعليًّا للمستثمرين

بالنسبة للمستثمرين الذين يوازنون بين حق الانتفاع لمدة 99 عامًا وشراء عقار بملكية حرة، فإن الحالة العملية واضحة ومباشرة. فحق الانتفاع قابل للتسجيل، وقابل للتحويل خلال مدة سريانه، ويمنح حقوقًا كاملة لتأجير العقار وتحصيل إيرادات الإيجار طوال تلك المدة — مما يعني أن الاستثمار يمكن أن يدر تدفقًا نقديًا تمامًا كما يفعل أي أصل مملوك ملكية حرة. كما يمكن بيع حق الانتفاع نفسه أو التنازل عنه لمشترٍ آخر قبل انتهاء المدة، مما يوفر لحامليه سوقًا حقيقيًّا لإعادة البيع بدلاً من أن يكون الأصل عالقًا بلا مخرج.

وهذه البنية شائعة في عدد من المشاريع السكنية القديمة والراسخة في أبوظبي، وعادةً ما تكون تكلفة الدخول إليها أقل من تكلفة وحدة مماثلة مملوكة ملكية حرة في منطقة استثمارية مخصصة حديثًا. وبالنسبة للمستثمرين الذين يركزون في المقام الأول على دخل الإيجار طويل الأجل بدلاً من ملكية الأرض في نهاية المطاف، فإن مدة 99 عاماً تعتبر، من الناحية العملية، قريبة من أن تكون غير محددة المدة — فقليلة هي الخطط الاستثمارية التي تتطلب فعلياً فترة احتفاظ تتجاوز قرنًا كاملاً.

4. «موساتاها» للمستثمرين على نطاق أوسع أو المستثمرين التجاريين

تستهدف «المساهاة» شريحة مستثمرين مختلفة تمامًا. ونظرًا لأنها تمنح الحق في تشييد المبنى الناتج وامتلاكه طوال مدة الاتفاقية، فإنها تناسب المطورين والمستثمرين المؤسسيين والمشترين من أصحاب الثروات الكبيرة الذين يسعون إلى مشاريع ذات آفاق أطول، سواء كانت مشاريع من الصفر أو متعددة الاستخدامات، بدلاً من شراء وحدة قائمة بالفعل. وتمنح مدة «المصاحبة» التي تصل إلى 50 عامًا، قابلة للتجديد لمدة 50 عامًا أخرى، مشروع التطوير فترة زمنية تمتد لقرن كامل — وهي مدة طويلة بما يكفي لبناء وتشغيل واستهلاك أصل تجاري أو متعدد الاستخدامات قبل أن يتعين إعادة النظر في مسألة ملكية المبنى.

وهذه هي الهيكلية التي تُستخدم عادةً في مشاريع الفنادق والمجمعات التجارية الكبيرة والمشاريع متعددة الاستخدامات التي تُنفَّذ على مراحل، والتي تُشيد على أراضٍ لم تُخصص للبيع بنظام التملك الحر المطلق. وبالنسبة للمستثمرين المؤسسيين على وجه التحديد، تتيح “المصاحبة” المشاركة في مشاريع التطوير قيد التنفيذ في أبوظبي دون الحاجة إلى أن تكون الأرض الأساسية نفسها مصنفة كمنطقة استثمارية للتملك الحر — مما يوسع نطاق المواقع القابلة للاستثمار بشكل كبير إلى ما وراء خريطة التملك الحر التي يُعرضها معظم مشتري التجزئة. وبالنسبة للمستثمرين الذين يقيّمون ما إذا كان نظام الانتفاع أو “المصاحبة” أو الملكية المطلقة هو الأنسب لفرصة استثمارية معينة، فإن التعاون مع شركة وساطة عقارية متخصصة في أبوظبي تفهم آليات التسجيل وإعادة البيع لكل نظام من هذه الأنظمة أمر ضروري قبل التوقيع على أي مستندات.

5. التعرض غير المباشر: صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وأدوات الاستثمار المهيكلة

بالنسبة للمستثمرين الراغبين في الاستفادة من عائدات العقارات في الإمارات العربية المتحدة دون الحاجة إلى التعامل مباشرة مع هياكل ملكية مثل حق الانتفاع أو المساحة أو الملكية الحرة، تُعد صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة بديلاً حقيقياً — وإن كان من المهم تحديد المكان الذي تتخذ فيه هذه الصناديق مقرها حالياً. يتم تداول كل من «إمارات ريت» (Emirates REIT)، وهو أول صندوق استثمار عقاري في الإمارات يخضع لرقابة هيئة دبي للخدمات المالية (DFSA)، وصندوق «ENBD ريت» في بورصة ناسداك دبي، في حين بدأ صندوق «دبي ريت» السكني (Dubai Residential REIT)، الذي تم إدراجه مؤخرًا، في توزيع أرباحه في عام 2025. وهذه أدوات استثمارية تغطي جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة، وتتيح للمساهمين الاستفادة من محفظة متنوعة من العقارات المدرة للدخل وحصة من إيرادات الإيجار من خلال توزيعات الأرباح، دون الحاجة إلى التزام رأسمالي أو التعقيدات القانونية المرتبطة بالملكية المباشرة.

وكانت بورصة أبوظبي للأوراق المالية قد أشارت سابقًا إلى طموحاتها في إطلاق صندوق عقاري مخصص خاص بها، مما يعكس الاهتمام الإقليمي المستمر بتوسيع هذه الفئة من الأصول. وبالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات الخاصة بأبو ظبي دون امتلاكها بشكل مباشر في الوقت الحالي، فإن المسار الأكثر رسوخاً يظل يتمثل في صناديق العقارات المهيكلة والأدوات الاستثمارية على غرار صناديق الاستثمار العقاري (REIT) التي يتم تداولها في البورصات الإماراتية بشكل عام، بدلاً من صندوق استثمار عقاري مخصص لأبو ظبي فقط ومدرج في البورصة في الوقت الحالي.

6. الخاتمة

لا يُعد سوق العقارات غير المملوكة ملكية حرة في أبوظبي سوقًا مغلقًا. بل هو جزء غير مستغل بالكامل من السوق، يقدم هياكل «الانتفاع» و«المستاح» التي توفر دخلًا إيجاريًا حقيقيًّا، وإمكانيات إعادة البيع، وحقوق التطوير على مدى فترات تُقاس بالعقود وليس بالسنوات، إلى جانب أدوات استثمارية على غرار صناديق الاستثمار العقاري (REIT) للمستثمرين الذين يفضلون السيولة على الإدارة المباشرة للعقارات. يعتمد اختيار الهيكل المناسب كلياً على أفقك الاستثماري، ورغبتك في التملك المباشر مقابل الدخل السلبي، وما إذا كان هدفك هو امتلاك عقار سكني واحد أم المشاركة في مشروع تطويري أكبر. وللحصول على إرشادات حول أي من هذه الهياكل يناسب أهدافك الاستثمارية المحددة فعلياً، فإن استشارة أحد المتخصصين في زيادة قيمة رأس المال في أبوظبي قبل الالتزام بأي هيكل يمثل نقطة البداية الأكثر موثوقية.