阿布扎比业主现在有了合法的代理权–以下是新的阿布扎比不动产登记中心（ADREC）框架的运作方式

刚刚发生的变化–及其重要原因

阿布扎比的大多数业主还不知道，他们现在拥有受法律保护的投票权，可以投票决定楼宇的管理方式，并要求开发商和管理公司对服务费的使用方式正式负责。阿布扎比市政和交通部于 2026 年初发布的 2025 年第 25 号行政决定，为整个酋长国的共同拥有物业引入了一个全面的管理框架。该决定重新平衡了住宅社区的权力，将权力从开发商和管理公司手中转移到业主手中，这在统一的监管结构下尚属首次。

该决定是 DMT 同时发布的四项监管措施之一，旨在实施经 2025 年第 2 号法律（阿布扎比核心房地产行业监管法）修订的 2015 年第 3 号法律。这四项措施共同代表了阿布扎比酋长国十多年来最重大的房地产管理改革。对于阿布扎比的每一位公寓和别墅社区业主而言，其实际影响将立即开始。

法律一览：2025 年第 25 号决定

2025 年第 25 号决定为阿布扎比共同拥有的房地产开发项目的所有权、管理和运营建立了一个全面的监管框架。这是首次在一份统一的文书中正式规定了三个主要当事方的权利和义务。

该决定整合了现有的法律规定，表明阿布扎比有意使其共同拥有的房地产市场与国际最佳实践保持一致，为整个开发生命周期内的所有利益相关者提供更大的保护和确定性。

谁能成立业主委员会–谁不能

一旦达到特定的门槛，成立业主委员会就不是可有可无的了。规则是精确的，将开发商排除在外是绝对的。

明确将开发商排除在委员会成员之外，是该决定中影响最大的条款之一。以前，保留未售出单元所有权的开发商可以对社区管理决策施加影响。根据第 25 号决定，这种影响被正式切断。ADREC 自始至终保留监督权，包括解散委员会或在必要时撤换个别成员的权力。

投票过程如何进行

根据第 25 号决定及其配套的第 26 号决定（该决定对阿布扎比所有开发项目的业主委员会章程进行了标准化）引入的投票机制围绕三项原则展开：无障碍、平等和监管。

一个业主一票的原则与投票权重与单元面积或所有权份额成正比的模式截然不同。它确保了小单元业主与大投资者享有同等的民主权重，直接解决了社区治理中历史遗留的权力不平衡问题。

业主委员会的实际作用

业主委员会以监督者的身份开展工作–审查和监督，而不是执行业务决策。它的权力是有界定和规范的，而不是无限制的。委员会有权在批准前审查年度服务费预算，根据合同规定的标准监督管理公司的业绩，并在有证据表明管理公司玩忽职守或服务不佳时，正式要求管理部强制更换管理公司。未解决的投诉可通过 ADREC 的监管渠道上报，委员会还参与影响公共区域和共用设施的决策。

监督权与执行权之间的区别是有意为之。管理公司保留了运营责任，但业主现在拥有一个正式的、规范的机制来质疑其表现–一个真正具有法律效力的机制。对于那些希望了解这些权利如何与其投资战略相互交织的业主，NAS Luxury Real Estate可为阿布扎比的住宅社区提供专业指导。

开发商和管理公司现在必须做的事

第 25 号决定对开发商和管理公司提出了最严格的合规义务。这些要求并不是自由裁量的–它们是有规定的义务，ADREC 是执行机关。

管理公司每六个月一次的 ADREC 报告周期引入了一种以前不存在的机构问责制–将往往是非正式的治理关系转变为规范的、可审计的义务。

阿布扎比的全球地位

阿布扎比的第 25 号决定框架将该酋长国与世界上最成熟、最受投资者保护的房地产管理制度相提并论。阿布扎比是经过深思熟虑的–阿布扎比已将该框架中的部分内容以几十年来经过验证的系统为蓝本。

特别值得一提的是，阿布扎比与新加坡的 MCST 模式保持一致，这是亚洲最受尊重和投资者信赖的分层治理体系之一。阿布扎比采用类似的结构原则，巩固了其作为安全、规范的国际资本目的地的声誉，并为 2026 年及以后进入阿布扎比市场的买家提供了更多长期投资机会。

结论

2025 年第 25 号行政决定是阿布扎比物业管理格局的一次里程碑式的转变–它将住宅社区从开发商主导的管理结构转变为由业主授权、ADREC 监督的民主管理。共同拥有的开发项目中的每个业主都会受到影响。服务收费现在要接受独立审查。管理公司正式向业主和 ADREC 负责。开发商不能再利用未售出单元的所有权来影响社区决策。无论您目前在阿布扎比拥有房产，还是正在评估您的首次购置，了解您在这一新框架下的权利，对于在世界上最具活力的房地产市场之一做出明智决策至关重要。