Что наиболее важно понимать в отношении плана оплаты на этапе строительства?
Указанный в заголовке процент не является показателем доступности.
План оплаты 60/40 может означать, что 60 % от покупной цены уплачивается до передачи объекта, а 40 % — при передаче. План 70/30 может означать, что 70 % уплачивается до передачи объекта, а 30 % — при передаче. План с оплатой после сдачи объекта может предусматривать продолжение некоторых платежей после сдачи объекта недвижимости. План, привязанный к ходу строительства, может требовать осуществления платежей по достижении застройщиком определённых этапов строительства.
Такие схемы могут казаться привлекательными, поскольку позволяют распределить покупную цену во времени. Однако они также могут привести к возникновению значительной потребности в денежных средствах на определенном этапе. Покупатель, который ориентируется исключительно на общую процентную долю, может недооценить сумму, необходимую для внесения задатка, первых платежей, оформления документов, уплаты сборов, приобретения мебели, погашения ипотечных платежей и оплаты остатка при окончательной сдаче объекта.
Правильный вопрос звучит следующим образом:
Смогу ли я своевременно произвести все предусмотренные договором платежи в установленные сроки, сохранив при этом достаточный объем ликвидности для остальной части покупки и выполнения своих текущих обязательств?
Объяснение четырёх схем рассрочки платежей
1. План оплаты в соотношении 60/40
В типичной схеме распределения платежей 60/40 60 % от покупной цены уплачивается до передачи объекта, а 40 % — при передаче. Точные сроки могут варьироваться. Эти 60 % могут быть распределены между оплатой за бронирование, подписанием договора, ежеквартальными взносами, этапами строительства и платежом перед сдачей объекта. Остальные 40 % могут подлежать уплате по завершении строительства, при сдаче объекта или после наступления определённого события, предусмотренного договором.
Преимущество заключается в том, что покупателю не нужно сразу вносить полную сумму покупной цены. Риск связан с размером окончательного остатка. Покупатель может чувствовать себя комфортно на этапе строительства, внося небольшие ежемесячные платежи, но затем столкнуться со значительным финансовым обязательством, когда жилье будет готово.
При приобретении элитной недвижимости покупателю следует также уточнить, предполагается ли оплата оставшихся 40 % наличными, посредством одобренного финансирования или путем продажи или уступки прав. Это различные стратегии, сопряженные с разными рисками. Получение ипотечного кредита в будущем не гарантируется, а перепродажа может не состояться по цене или в сроки, на которые рассчитывает покупатель.
2. План оплаты в соотношении 70/30
Типичная схема распределения платежей 70/30 предусматривает выплату 70 % до сдачи объекта и оставляет 30 % на момент сдачи. По сравнению со схемой 60/40 это может снизить итоговую сумму окончательного расчета, однако приводит к увеличению потребности в финансировании до сдачи объекта.
Такой вариант может подойти покупателю с более высокой ликвидностью, который стремится минимизировать риски, связанные с крупным платежом при передаче объекта. Он может оказаться менее подходящим для покупателя, у которого необходимая сумма средств будет доступна в течение нескольких лет, но который не может без затруднений выделить большую часть этих средств до момента сдачи объекта.
План следует оценивать с учетом графика строительства. Если застройщик ускорит график платежей или достигнет промежуточных этапов быстрее, чем ожидалось, покупателю, возможно, придется внести 70 % раньше, чем это было предусмотрено в его личном финансовом плане.
3. План выплат после передачи объекта
План, предусматривающий отсрочку платежа после передачи объекта, позволяет оставить часть покупной цены к уплате после завершения сделки. Это может оптимизировать временной интервал между оплатой и вводом объекта в эксплуатацию, однако не приводит к автоматическому снижению общей стоимости или риска.
Прежде чем полагаться на условия, действующие после передачи объекта, убедитесь в следующем:
•Точная доля, которая остается после передачи.
•Количество и периодичность платежей после передачи объекта.
•Являются ли платежи фиксированными или привязаны к определённой дате или событию.
•Может ли покупатель проживать в объекте или сдавать его в аренду при наличии просроченной задолженности.
•Можно ли передать право собственности до полной оплаты остатка суммы.
•Что произойдет в случае просрочки платежа.
•Можно ли воспользоваться финансированием для оплаты оставшейся суммы.
•Начинают ли начисляться плата за обслуживание, коммунальные услуги, расходы на меблировку и расходы, связанные со сдачей объекта, до окончания срока действия плана оплаты.
Выплаты после передачи объекта могут оказаться выгодными для покупателя, располагающего надежным будущим денежным потоком. Они становятся рискованными в том случае, если покупатель исходит из того, что доход от аренды автоматически покроет платежи, не имея представления о ситуации на рынке аренды, уровне заполняемости и эксплуатационных расходах.
4. План платежей, привязанный к ходу строительства
План, привязанный к ходу строительства, увязывает платежи с этапами строительства. График может включать такие этапы, как возведение фундамента, завершение строительства каркаса, завершение отделки фасада, внутренние отделочные работы или завершение строительства и сдача объекта. Точные этапы необходимо уточнять в договоре купли-продажи и графике платежей застройщика.
Преимущество заключается в том, что выплаты привязаны к видимому прогрессу в реализации проекта, а не только к календарным датам. Сложность заключается в том, что ход строительства и личный денежный поток могут развиваться с разной скоростью. Покупателю также необходимо понимать, как происходит подтверждение достижения этапа, кто его подтверждает и за сколько времени до наступления срока выплаты направляется соответствующее уведомление.
Такую ориентировочную отметку, как «50 % готовности строительства», не следует рассматривать как исчерпывающее описание степени готовности жилого объекта. Работы по возведению внешних конструкций, внутренней отделке, подключению инженерных сетей, обустройству общественных зон, благоустройству территории, проведению испытаний, получению разрешений и подготовке к сдаче объекта могут осуществляться по разным графикам.
Пример с использованием процентных значений: как изменяется потребность в денежных средствах
Предположим, что покупная цена выражается в 100 единицах. Это учебный пример, а не реальная стоимость проекта.
Пример А: план «60/40»
В рамках структуры 60/40:
•При бронировании или подписании договора может потребоваться оплата в размере 10 единиц.
•В рамках ранних платежей может быть уплачено до 20 единиц.
•В ходе строительства может потребоваться 30 единиц.
•При передаче объекта может потребоваться оплата 40 единиц.
Общее количество составляет 100 единиц, однако ключевым моментом является график. Покупатель должен иметь возможность оплатить первые 60 единиц до момента передачи объекта и при этом сохранить право на приобретение оставшихся 40 единиц, когда объект будет готов.
Если покупатель намеревается воспользоваться кредитом для оплаты остаточной суммы, ему следует заранее выяснить условия получения кредита. Покупателю не следует полагать, что будущая стоимость недвижимости автоматически обеспечит возможность получения необходимого кредита или что кредитор одобрит ту же сумму через несколько лет.
Пример B: План «70/30»
В рамках структуры «70/30»:
•При бронировании или подписании договора может потребоваться оплата в размере 10 единиц.
•В рамках ранних платежей может быть уплачено до 25 единиц.
•В ходе строительства может потребоваться 35 единиц.
•При передаче объекта может потребоваться оплата 30 единиц.
Окончательный остаток меньше, чем в примере с соотношением 60/40, однако обязательства до передачи объекта больше. Покупателю требуется более высокий уровень ликвидности до завершения сделки и меньшая зависимость от крупного итогового платежа.
Пример C: 60/40 с 20 единицами после передачи объекта
В некоторых планах используется структура, внешне напоминающая соотношение 60/40, однако распределение остальной части средств осуществляется иначе. Например:
• 10 единиц в резерве.
•30 единиц на этапе строительства.
•40 единиц при передаче.
•20 единиц, поставляемых частями после передачи объекта.
Это не то же самое, что простой план «60/40». Покупатель по-прежнему может быть обязан внести платеж в размере стоимости 40 единиц при передаче объекта, а также выполнить обязательства на сумму, равную стоимости 20 единиц, после передачи. В то же время могут начать начисляться расходы, связанные с владением недвижимостью: плата за обслуживание, коммунальные услуги, меблировка, техническое обслуживание, страхование, управление недвижимостью и финансирование.
Пример D: план, связанный со строительством
Рассмотрим расписание, в котором:
•При подписании договора необходимо внести 10 единиц.
•15 единиц подлежат сдаче после получения сертификата на фундамент.
•20 единиц должны быть сданы по завершении строительства.
•25 единиц подлежат оплате по достижении этапов, связанных с фасадными или внутренними работами.
•30 единиц подлежат оплате по завершении строительства или при сдаче объекта.
Покупателю следует составить собственный календарь денежных потоков наряду с графиком застройщика. Вопрос заключается не только в том, складываются ли процентные доли в сумму 100. Речь идет о том, сможет ли покупатель обеспечить финансирование каждого этапа проекта, не прибегая к продаже другого актива в неподходящий момент и не полагаясь на неопределённое будущее событие.
Расчёт доступности жилья, которым следует руководствоваться покупателям
В рамках объективного анализа финансовой доступности следует выделить пять показателей:
1. Договорная покупная цена: сумма, указанная в договоре купли-продажи.
2. Требования к наличию денежных средств до передачи объекта: все платежи, подлежащие уплате до завершения строительства.
3. Требования к передаче объекта: остаток средств, процедура регистрации, расходы на подключение и любые необходимые суммы к урегулированию.
4. Требования, возникающие после передачи объекта: последующие платежи, выплаты по ипотеке или отсроченная оплата.
5. Резерв собственника: денежные средства, предназначенные для покрытия расходов на меблировку, коммунальные платежи, техническое обслуживание, потери от простоя и непредвиденных расходов.
Покупателю также следует проводить различие между имеющимися денежными средствами и средствами, которые можно безопасно задействовать. Технически у человека может быть достаточно сбережений для оплаты следующего взноса, но при этом может остаться слишком мало средств на нужды бизнеса, семейные обязательства, уплату налогов, непредвиденные ситуации или другие инвестиции.
В случае с элитным жильем целесообразно проверить его финансовую доступность с учетом более пессимистичного сценария. Задайте себе вопрос: что произойдет, если сдача объекта состоится позже, чем ожидалось, поступление дохода от аренды начнется с задержкой, стоимость финансирования окажется выше, для обустройства объекта потребуется больше средств или покупателю придется удерживать недвижимость дольше, прежде чем он сможет её перепродать.
Расходы, которые, как правило, не входят в основной план выплат
График платежей зачастую относится исключительно к цене покупки. Покупателям следует запросить отдельную разбивку затрат по сделке.
В зависимости от характера сделки к дополнительным расходам могут относиться сборы за регистрацию или переоформление права собственности, брокерская комиссия, сборы за оформление ипотеки и оценку недвижимости, банковские сборы, расходы на меблировку, дизайн интерьера, подключение коммунальных услуг, плата за обслуживание, страхование, управление недвижимостью, техническое обслуживание, расходы на переезд, а также юридические и консультационные услуги.
В случае приобретения жилья на стадии строительства также уточните, включает ли указанный в рекламе график платежей сумму бронирования, административный сбор, регистрационный взнос, расходы, связанные с эскроу-счетом, или иные суммы, подлежащие уплате при бронировании. Конкретные условия варьируются в зависимости от проекта и договора.
В руководстве по покупке недвижимости в Абу-Даби от компании NAS Luxury рекомендуется при составлении бюджета на покупку учитывать не только согласованную цену объекта, но и расходы на регистрацию, комиссионные брокерских компаний, ипотеку, а также текущие расходы, связанные с владением недвижимостью. Это правильный подход для сравнения объекта, находящегося на стадии строительства, с уже готовым объектом.
Как правильно сравнивать планы оплаты
Более низкий первоначальный взнос не всегда означает, что план лучше. Сравнивайте планы, руководствуясь одними и теми же вопросами:
Какова сумма, подлежащая уплате в течение первых 30 дней?
Пакет услуг может рекламироваться как гибкий, но при этом вначале может потребоваться внесение значительной суммы в качестве гарантии, предоплаты или подписки. Уточните точную сумму и крайний срок.
Какую сумму необходимо оплатить до передачи объекта?
Зачастую именно этот показатель является наиболее важным с точки зрения ликвидности покупателя. Рассчитайте общую сумму всех платежей до момента завершения сделки, а не только процент, указанный в заголовке.
Когда наступает срок оплаты самой крупной суммы?
Окончательный расчет при передаче объекта может быть посильным для покупателя, оплачивающего покупку наличными, но затруднительным для покупателя, рассчитывающего на будущее финансирование или перепродажу. Определите самый крупный единовременный платеж и в первую очередь запланируйте его.
График привязан к календарю или к ходу строительства?
Рассроченные платежи, привязанные к календарному графику, проще прогнозировать, тогда как платежи, привязанные к ходу строительства, зависят от подтвержденного прогресса работ и соответствующих уведомлений. Ни один из этих вариантов не является автоматически более безопасным. Покупатель должен понимать механизм действия договора.
Что произойдет, если реализация проекта задержится?
Задержка с передачей объекта не обязательно означает, что все платежи задерживаются в равной степени. Покупателю следует ознакомиться с условиями договора, определяющими сроки платежей, и уточнить, как регулируются вопросы завершения сделки, продления сроков, неисполнения обязательств и выплаты компенсации.
Можно ли продать объект до полной оплаты остатка?
Переуступка или перепродажа могут осуществляться при условии получения согласия застройщика, соблюдения минимальных пороговых значений платежей, уплаты административных сборов, выполнения условий регистрации и других договорных требований. Ни в коем случае не следует полагать, что покупатель может выйти из сделки лишь на том основании, что рыночная цена выросла.
Какова стоимость после передачи объекта?
Передача права собственности на жилье может быть осуществлена в установленном законом порядке, при этом покупатель продолжает выплачивать остаток суммы покупки. Одновременно с этим могут начать начисляться коммунальные платежи и другие расходы, связанные с владением недвижимостью. Просчитайте обе эти обязательства вместе.
Доступность жилья на стадии строительства и система эскроу в Абу-Даби
Компания ADREC заявляет, что платежи покупателей за квартиры на стадии строительства должны перечисляться на утвержденный эскроу-счет проекта, а средства перечисляются застройщику частями по мере независимой проверки достижения этапов строительства.
Счет условного депонирования является важной нормативной мерой защиты, однако он не делает недоступный план платежей приемлемым с финансовой точки зрения. Он не освобождает покупателя от обязанности ознакомиться с договором купли-продажи, понять график платежей, проверить регистрацию проекта и заранее спланировать выполнение всех договорных обязательств.
Компания ADREC также рекомендует покупателям обращаться к платформе «Дари» для получения такой информации, как номер счета эскроу проекта и степень его готовности. Эти цифровые проверки следует провести до оформления бронирования, наряду с изучением документов застройщика и последней официальной информации о проекте.
Список объектов недвижимости на стадии строительства от NAS Luxury в Абу-Даби может помочь покупателям ознакомиться с доступными проектами, однако перед оформлением бронирования необходимо всегда сверять информацию из списка и краткие сведения о графике платежей с актуальными документами застройщика.
Практическая таблица для составления плана платежей
Перед подписанием подготовьте простую таблицу со следующими столбцами:
| Этап оплаты | Процентная доля к уплате | Триггер или дата | Ваш источник финансирования | Что необходимо проверить |
| Бронирование или подписание | ___% | Дата заключения договора | Наличные деньги | Возможность возврата и срок |
| Досрочный платеж | ___% | Дата или важная веха | Наличные или утвержденное финансирование | Срок уведомления и сертификация |
| Этапы строительства | ___% | Важные даты | План движения денежных средств | Подтверждение хода работ и условия для осуществления платежа |
| Остаток на момент передачи | ___% | Завершение работ или сдача объекта | Наличные, ипотека или продажа | Условия утверждения финансирования и осуществления расчетов |
| Остаток средств после передачи» | ___% | Ежемесячно или ежеквартально | Доходы или резервы | Правила заполняемости, перевода и неисполнения обязательств |
| Расходы на приобретение и содержание | Отдельно | Разное | Денежный резерв | Регистрация, комиссионные, плата за обслуживание, меблировка и техническое обслуживание |
Данный рабочий лист следует заполнять на основании фактического договора купли-продажи, а не рекламного объявления в социальных сетях или устаревшей брошюры о запуске проекта.
Что компания NAS Luxury вносит в обсуждение планов рассрочки
Рекомендации по плану оплаты наиболее эффективны, когда они учитывают общую цель покупки клиента. Покупатель, выбирающий семейную виллу, квартиру на берегу моря, резиденцию известного бренда или объект для инвестиций, может по-разному относиться к платежам до передачи объекта и рискам после передачи.
Компания NAS Luxury характеризует свой подход как ориентированный на использование технологий и направленный на передачу клиентам знаний о рынке. В спектр её услуг входят сопровождение сделок по покупке недвижимости и консультации по инвестициям в недвижимость в как уже сформировавшихся, так и развивающихся районах Абу-Даби. Покупатели могут ознакомиться с информацией о компании NAS Luxury и её опыте в сфере консультирования, прежде чем запросить сравнительный анализ конкретного проекта.
Цель независимой консультации заключается не в том, чтобы представить план выплат в более благоприятном свете. Она призвана продемонстрировать покупателю полную хронологию событий, выявить основные риски, сравнить данный план с альтернативными вариантами покупки готовой недвижимости, а также проверить, останется ли сделка целесообразной в случае, если ожидаемый доход от аренды, сроки перепродажи или рост рынка займут больше времени, чем предполагалось.
Вопросы, которые следует задать перед бронированием недвижимости на стадии строительства
Попросите застройщика или уполномоченного консультанта ответить на следующие вопросы в письменной форме:
1. Какова точная стоимость покупки и какую сумму необходимо внести при бронировании?
2. Какую долю суммы необходимо оплатить до передачи объекта?
3. Какая доля суммы остается при передаче объекта?
4. Предусмотрены ли какие-либо платежи после передачи объекта, и в течение какого срока?
5. Связаны ли платежи с конкретными датами, этапами строительства или и тем, и другим?
6. Кто подтверждает достижение этапа строительства?
7. За сколько времени до каждого платежа покупатель получит соответствующее уведомление?
8. Что произойдет, если покупатель пропустит платеж?
9. Что произойдет, если реализация проекта задержится?
10. Может ли покупатель передать права или перепродать товар до полной оплаты?
11. Какие расходы на регистрацию, брокерские услуги, ипотеку и административное обслуживание необходимо учесть?
12. С какого момента начисляются коммунальные платежи и другие расходы, связанные с владением недвижимостью?
13. На какой счёт эскроу по проекту поступают средства покупателя?
14. Где покупатель может ознакомиться с информацией о регистрации и завершении проекта?
15. Соответствуют ли действующие условия плана оплаты опубликованным условиям?
Итоговый вопрос: как определить, является ли план оплаты приемлемым с финансовой точки зрения?
План оплаты на этапе строительства является приемлемым только в том случае, если покупатель способен своевременно вносить все платежи, покрывать дополнительные расходы, связанные с покупкой, сохранять разумный резерв средств и продолжать выполнять личные или деловые обязательства.
План с соотношением 60/40 может снизить первоначальные обязательства, но привести к увеличению остатка к моменту сдачи объекта. План с соотношением 70/30 может уменьшить окончательный остаток, но потребует большего объема капитала на этапе строительства. План с оплатой после сдачи объекта может оптимизировать сроки, но продлить обязательства покупателя после вступления в право собственности. План, привязанный к ходу строительства, может увязывать платежи с ходом работ, но при этом по-прежнему потребует тщательного планирования в отношении ключевых сроков.
Наиболее надежный подход заключается в том, чтобы преобразовать план в личный календарь денежных потоков с использованием процентных значений, договорных условий и реалистичных резервов. Перед оформлением бронирования уточните актуальные условия непосредственно у застройщика и не полагайтесь на устаревшую брошюру, ориентировочную стоимость при перепродаже или предполагаемое одобрение ипотечного кредита.
План оплаты в соотношении 60/40, как правило, означает, что 60 % от покупной цены подлежит уплате до передачи объекта, а 40 % — при передаче. Точное соотношение и сроки могут варьироваться в зависимости от проекта, поэтому покупателю необходимо уточнить фактический график платежей в договоре купли-продажи.
Не обязательно. План с соотношением 70/30, как правило, требует большего объема капитала до момента сдачи объекта, но при этом окончательный остаток к оплате будет меньше. План с соотношением 60/40 может обеспечить сохранение ликвидности на этапе строительства, но при этом повлечет за собой более значительные обязательства по оплате при сдаче объекта. Наилучшим вариантом является тот план, который соответствует подтвержденному денежному потоку и финансовому положению покупателя.
Они могут облегчить планирование сроков, но не устраняют риски. Покупатель может по-прежнему оставаться обязанным выплачивать очередные взносы после передачи объекта, одновременно оплачивая коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, финансирование, меблировку и другие расходы, связанные с владением недвижимостью. Уточните, разрешены ли заселение, сдача в аренду и перепродажа до полной оплаты остатка суммы.
Это график, согласно которому платежи подлежат уплате по достижении определённых этапов строительства. В договоре должны быть указаны эти этапы, порядок их подтверждения, срок уведомления, а также обязательства покупателя в случае изменений в ходе работ или сроках сдачи объекта.
Это может сыграть свою роль, но не следует исходить из этого. Доход от аренды зависит от сроков сдачи объекта в эксплуатацию, уровня меблировки, спроса со стороны арендаторов, ценообразования, уровня вакантности, качества управления, коммунальных платежей и рыночной конъюнктуры. Разработайте план, который останется финансово выполнимым даже в случае задержки поступления дохода от аренды или его снижения по сравнению с ожидаемым.
В указанной в объявлении стоимости могут не быть учтены регистрационные сборы или сборы за переоформление, брокерская комиссия, расходы по ипотеке, стоимость мебели, коммунальные платежи, плата за обслуживание, расходы на техническое обслуживание, страхование, управление недвижимостью и другие расходы, связанные со сделкой. Запросите полную ведомость расходов по конкретному проекту.
Проверьте регистрацию проекта, утвержденный эскроу-счет, график платежей, договор купли-продажи, этапы строительства, информацию о завершении строительства, условия владения, условия переуступки прав, данные о застройщике, а также все дополнительные расходы. Агентство ADREC сообщает, что покупатели могут ознакомиться с информацией об эскроу-счете проекта и завершении строительства через официальные каналы, в том числе через платформу «Дари».
Нет. Это позволяет распределить сроки платежей, но не изменяет общую стоимость покупки и не снимает обязательств с покупателя. Возможность приобретения зависит от полной стоимости, сроков платежей, условий финансирования, наличия резервов, а также от способности покупателя продолжать выплаты в случае более длительного срока или более высоких затрат.
Нет. Не полагайтесь на устные обещания или устаревшие рекламные материалы. Попросите предоставить в письменном виде актуальный план оплаты, договор купли-продажи, подробную информацию о проекте и все условия бронирования, а затем тщательно проверьте их перед подписанием документов или переводом средств.
Присоединяйтесь к обсуждению