Сколько времени занимает покупка недвижимости в Абу-Даби?

1. Введение

Честный ответ полностью зависит от того, каким образом вы осуществляете оплату и какой тип недвижимости приобретаете — при этом диапазон сроков шире, чем ожидают большинство покупателей. Простая покупка готового объекта недвижимости в Абу-Даби за наличные может быть оформлена в течение нескольких дней после того, как все документы будут приведены в порядок. При покупке в ипотеку от подачи заявки до получения свидетельства о праве собственности обычно проходит от шести до восьми недель. При покупке недвижимости на стадии строительства, оформляемой дистанционно по доверенности, только на процедуру регистрации, как правило, уходит от двух до четырёх недель. В данном руководстве подробно рассмотрены все возможные сценарии с указанием фактических сроков оформления, чтобы вы точно знали, чего ожидать, прежде чем согласовать дату покупки.

2. Покупка готового объекта недвижимости за наличные: самый быстрый способ

В случае простой сделки по передаче готовой к проживанию недвижимости, при наличии всех необходимых документов, Департамент по делам муниципалитетов и транспорта Абу-Даби может выдать свидетельство о праве собственности в тот же день, когда состоялась встреча, — порой в течение нескольких часов. Оформление свидетельства о праве собственности через портал DARI обычно занимает один рабочий день после утверждения, и примерно 90 % простых сделок завершаются в течение этого стандартного однодневного срока после подачи заявки, тогда как более сложные случаи могут занять от трёх до семи рабочих дней.

Реалистичный общий график, с учётом всех этапов, предшествующих этому заключительному приёму, выглядит следующим образом:

Самым значительным фактором является справка об отсутствии возражений. Некоторые застройщики выдают её в течение 48 часов, у других это занимает до двух недель, поэтому запрашивать её следует заблаговременно до запланированной даты передачи права собственности, а не в последнюю минуту.

3. Покупка с ипотечным кредитом: запланируйте срок от шести до восьми недель

Если вы приобретаете недвижимость в кредит, сроки значительно увеличиваются, поскольку процесс одобрения заявки банком проходит параллельно с самой процедурой передачи права собственности, а иногда даже предшествует ей.

Предварительное одобрение не является окончательным — это ориентировочная оценка суммы, которую банк готов предоставить в кредит, исходя из вашего дохода, имеющейся задолженности и установленного Центральным банком ОАЭ предельного значения коэффициента долговой нагрузки, составляющего 50 % от валового дохода. Окончательное одобрение выдается только после того, как банк проведет оценку конкретного объекта недвижимости, который вы намереваетесь приобрести; именно поэтому сроки могут затянуться, если результат оценки окажется ниже согласованной покупной цены. Если на объекте недвижимости у продавца имеется действующий ипотечный кредит, его погашение до оформления перехода права собственности требует согласования между банком продавца и Департаментом по управлению земельными ресурсами (DMT), что само по себе может занять от одной до двух недель.

4. Покупка недвижимости на стадии строительства: иной график реализации

Покупка недвижимости на стадии строительства осуществляется по иному принципу, поскольку предусматривает не одну, а две отдельные процедуры регистрации. Сначала вы осуществляете временную регистрацию, связанную с договором купли-продажи, а затем, после передачи объекта, — полную регистрацию права собственности. Временная регистрация должна быть завершена в течение 30 дней с момента подписания договора купли-продажи — несоблюдение этого срока может привести к сложностям с уплатой сборов и вашим статусом в реестре в дальнейшем.

Полный правоустанавливающий документ на недвижимость, приобретаемую на стадии строительства, не может быть выдан до тех пор, пока акт о завершении строительства не будет зарегистрирован в Департаменте по управлению земельными ресурсами (DMT); таким образом, окончательные сроки получения полного права собственности напрямую зависят от графика строительства и сдачи объекта застройщиком, а не от фиксированной административной процедуры. Задержки на данном этапе относятся к сфере ответственности застройщика, однако они всё же влияют на то, когда вы фактически получите свой документ о праве собственности.

5. Дистанционные покупки из-за рубежа

Иностранные покупатели, которые не могут лично присутствовать в Абу-Даби, могут оформить сделку купли-продажи с помощью доверенности, при условии, что она составлена надлежащим образом и заверена нотариусом с целью конкретного уполномочивания на совершение сделок с недвижимостью — общая доверенность зачастую не принимается. Полный процесс удаленной передачи права собственности, от выдачи доверенности до получения свидетельства о праве собственности, при надлежащей организации обычно занимает от двух до четырех недель.

Иностранным покупателям настоятельно рекомендуется обращаться к юристу по недвижимости в ОАЭ, имеющему опыт работы с данной процедурой. Цепочка документов должна быть составлена абсолютно точно, а ошибки в заверении могут привести к необходимости повторного прохождения отдельных этапов процедуры с нуля, что увеличит сроки не на дни, а на недели.

6. Что на самом деле является причиной задержек

Как при покупке за наличные, так и при приобретении недвижимости под ипотеку или на стадии строительства, на долю той же небольшой группы проблем приходится подавляющее большинство задержек, с которыми сталкиваются покупатели в Абу-Даби:

Наиболее распространённой причиной является отсутствие или неактуальность документов — просроченные паспорта, визы со сроком действия, меньшим, чем требуется, или несовпадение написания фамилии и имени в свидетельстве о праве собственности, удостоверении личности «Emirates ID» и паспорте. Неурегулированные финансовые обязательства, включая неоплаченные счета за коммунальные услуги или сервисные сборы, приведут к приостановке выдачи свидетельства о праве собственности до их погашения. Отсутствие представителя ипотечного банка или доверенности в день передачи права собственности означает, что сделка просто не может быть осуществлена в этот день. Что касается, в частности, покупки недвижимости на стадии строительства, задержка с выдачей сертификата о завершении строительства со стороны застройщика влияет на окончательные сроки оформления вашего документа о праве собственности, независимо от того, насколько упорядочены ваши собственные документы.

Сотрудничество с брокером, который активно координирует запросы на получение разрешения NOC, подготовку банковской документации и назначение встреч с DMT параллельно — а не последовательно — является наиболее эффективным способом сократить эти сроки. Для покупателей, желающих, чтобы весь процесс управлялся от начала до конца — от поиска подходящего объекта недвижимости до регистрации права собственности, — сотрудничество с профессиональной риэлторской компанией в Абу-Даби, которая ежедневно занимается такой координацией, позволяет устранить из процесса большинство предотвратимых задержек.

7. Заключение

Единого ответа на вопрос о том, сколько времени занимает покупка недвижимости в Абу-Даби, нет, поскольку, честно говоря, всё зависит от способа оплаты. Сделка по покупке готового объекта недвижимости за наличные может быть завершена в течение одной–трёх недель. При покупке в ипотеку, как правило, требуется от шести до восьми недель. Приобретение недвижимости на стадии строительства зависит от графика строительства застройщика, а не от административных процедур. А при удаленной покупке по доверенности на оформление документов обычно уходит от двух до четырёх недель. Независимо от того, к какой категории вы относитесь, документы, которые неизменно вызывают задержки, остаются одними и теми же: просроченные паспорта, несовпадение фамилий, неоплаченные коммунальные сборы и слишком поздно запрошенные разрешения (NOC). Правильное оформление этих документов с самого начала — вот что отличает беспроблемную сделку от той, которая приносит разочарование.