1. Предположение о том, что затраты являются для покупателей важнее всего остального
Я вел эту беседу столько раз, что уже и не сосчитать. Покупатель находит недвижимость, которая ему нравится: местоположение подходит, цена приемлема, и он готов к переезду. Затем мы проверяем зонирование — и выясняется, что то, что ему представляли как «право полной собственности», на самом деле является правом пользования сроком на 99 лет, либо что данный жилой комплекс полностью находится за пределами обозначенных инвестиционных зон. Сделка не обязательно сорвётся, но то, что покупатель считал объектом покупки, на самом деле не соответствует реальности. Это различие имеет огромное значение — с юридической и финансовой точек зрения, а также в долгосрочной перспективе.
Самая большая ошибка, которую допускают иностранцы в Абу-Даби, заключается в том, что они полагают, будто «право полного владения в ОАЭ» означает, что они могут владеть недвижимостью точно так же, как в своей стране, не проверив при этом, находится ли конкретный объект в утвержденной инвестиционной зоне и какое право собственности фактически будет указано в их документе о праве собственности. Если вы исходите из такого предположения и ошибаетесь, то можете слишком поздно обнаружить, что ваше право собственности не может быть зарегистрировано так, как вы ожидали, — что поставит вас в затруднительное положение в самый неподходящий момент сделки.
В данной статье разъясняется разница между правом полной собственности и правом аренды в Абу-Даби, в каких случаях применяется каждый из этих видов права, какой из них лучше соответствует вашим целям, а также что необходимо проверить, прежде чем принимать какое-либо решение.
2. Что на самом деле дает вам право полной собственности
Бессрочное право собственности — это наиболее прочная форма владения недвижимостью, существующая на любом рынке. В Абу-Даби это означает полное юридическое право собственности как на само недвижимое имущество, так и на земельный участок, на котором оно расположено, без каких-либо ограничений по сроку владения. Являясь владельцем недвижимости в полной собственности в Абу-Даби, вы можете продавать, сдавать в аренду, обременять ипотекой или завещать данное имущество, а также использовать его в качестве залога для получения финансирования — и всё это без каких-либо ограничений.
Это право не всегда было доступно иностранным гражданам. Право бессрочного владения было официально введено для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ, в рамках реформы права собственности в Абу-Даби 2019 года, которая открыла для иностранцев возможность приобретения недвижимости в бессрочную собственность в утвержденных инвестиционных зонах. До этой реформы иностранные покупатели могли заключать только договоры долгосрочной аренды. Изменение 2019 года было значительным, однако оно сопровождалось одним ограничением, которое слишком многие покупатели упускают из виду: право полного владения для иностранцев действует только в официально обозначенных инвестиционных зонах. За пределами этих зон по-прежнему действуют ограничения, существовавшие до 2019 года.
Право полной собственности на недвижимость в Абу-Даби также дает право на получение «Золотой визы» ОАЭ при покупке недвижимости стоимостью 2 млн дирхамов или более — это десятилетняя виза на проживание с возможностью продления, которая представляет собой один из наиболее привлекательных способов получения легального вида на жительство, доступных иностранным инвесторам в недвижимость по всему миру.
3. Что на самом деле означают термины «право аренды» и «право пользования»
Права аренды и право пользования часто путают друг с другом, а также с правом полной собственности. Это отдельные правовые институты, которые предусматривают разные права.
За пределами специально выделенных зон инвестиций в недвижимость в Абу-Даби, право собственности иностранных граждан может ограничиваться правом узуфрукта — долгосрочной арендой сроком до 99 лет — вместо полного права собственности. Право пользования предоставляет вам право использовать недвижимость и извлекать из неё выгоду в течение оговоренного срока, включая сдачу её в аренду и получение дохода от аренды, однако вы не являетесь собственником прилегающего земельного участка. По истечении срока права на землю возвращаются государству.
«Мусатаха» — это аналогичный инструмент, представляющий собой право на застройку земельного участка сроком до 50 лет, которое, как правило, используется в коммерческих целях или для застройки, а не для приобретения права собственности на жилье.
Для большинства покупателей жилой недвижимости практический вопрос сводится к следующему: получу ли я документ о праве собственности, подтверждающий полное право владения, или же мне будет предложено долгосрочное соглашение об узуфрукте? Оба варианта могут быть приемлемы в зависимости от ваших целей, однако это не одно и то же — и разница становится особенно актуальной, когда вы захотите продать недвижимость, оформить ипотеку или передать объект в наследство.
Право аренды или право пользования может стать оптимальным выбором, если вы желаете инвестировать в конкретный объект, расположенный за пределами зон полного права собственности, если ваш инвестиционный горизонт короче срока аренды или если вы ориентируетесь исключительно на доходность от аренды в течение фиксированного периода, а не на долгосрочный рост стоимости и гибкость при перепродаже. Начальные цены иногда могут быть ниже, чем на сопоставимые объекты в зоне инвестиций, находящиеся в полной собственности.
4. В каких случаях фактически применяется право бессрочного владения иностранными собственниками
Именно здесь детали имеют наибольшее значение. В Абу-Даби разрешено право полного владения недвижимостью для иностранцев в девяти специально выделенных инвестиционных зонах, включая остров Яс, остров Саадият, пляж Аль-Раха и остров Рием; сделки оформляются через Центр недвижимости Абу-Даби и его платформу DARI. К дополнительным зонам относятся остров Аль-Мария, Лулу, Сайх-аль-Седайра, Аль-Риф и город Масдар.
В 2026 году список инвестиционных зон продолжает расширяться, включая новые экологически устойчивые районы и прибрежные застройки. Остров Худайрият, где портфель жилых комплексов компании Modon принёс более 10 млрд дирхамов ОАЭ в виде продаж в рамках нескольких запусков, функционирует как зона с правом бессрочного владения — так же, как и новые жилые комплексы, строящиеся в рамках партнёрства Aldar с DMT на пяти площадках мегапроектов, о которых было объявлено в мае 2026 года.
Если какой-либо застройщик или агент предлагает недвижимость, расположенную за пределами обозначенной зоны бессрочного владения, и описывает её как «собственность», — обязательно проверьте эту информацию на платформе DARI в Абу-Даби, прежде чем что-либо подписывать. Я рекомендую эту меру предосторожности не в отдельных случаях. Я рекомендую этот шаг каждому покупателю, независимо от того, насколько авторитетен застройщик или насколько чётко в маркетинговых материалах используется термин «бессрочное право собственности». Проверка ничего не стоит. А последствия отсутствия проверки могут стоить вам всего.
Для покупателей, не являющихся гражданами ОАЭ или стран Совета сотрудничества стран Персидского залива (GCC), ограничение сформулировано четко: граждане стран, не входящих в GCC, могут приобретать недвижимость исключительно в специально выделенных зонах с правом полной собственности, тогда как граждане стран GCC имеют более широкий доступ, включая некоторые районы, доступ к которым ограничен для иностранных покупателей.
5. Какая структура собственности подходит для достижения ваших целей
Выбор между правом полной собственности и правом аренды не является универсальным решением. Он полностью зависит от того, каких целей вы стремитесь достичь с помощью данной недвижимости и в какие сроки.
Выберите право полной собственности, если вашим приоритетом является долгосрочный рост стоимости недвижимости, максимальная гибкость при перепродаже, возможность использования недвижимости в качестве залога при оформлении ипотеки или право на получение «Золотой визы». Если вы намерены владеть недвижимостью в течение десяти лет или более, передать её членам семьи или использовать в рамках более широкого финансового портфеля, право полной собственности — это единственная форма владения, которая предоставляет вам полный спектр прав, позволяющих достичь этих целей.
Рассмотрите возможность заключения договора аренды или узуфрукта, если вы ориентируетесь на конкретное сообщество или местоположение, не входящее в установленные инвестиционные зоны; если ваш инвестиционный горизонт в первую очередь ориентирован на получение дохода в течение определённого срока; или если разница в начальной цене существенно влияет на общую структуру ваших инвестиций. Право пользования сроком на 99 лет в удачном месте с подходящей базой арендаторов может обеспечить высокую доходность даже без права собственности на землю.
В любом случае, независимо от структуры собственности действуют две меры защиты. Сбор за оформление права собственности в Абу-Даби составляет 2 % от стоимости покупки как для резидентов, так и для нерезидентов — это значительно ниже, чем в Дубае (4 %), и является одной из самых конкурентоспособных структур расходов на регистрацию среди всех крупных рынков недвижимости мира. Кроме того, меры защиты в рамках эскроу-счета распространяются на покупку недвижимости на стадии строительства в обоих случаях — застройщики не могут получить доступ к платежам покупателей до тех пор, пока этапы строительства не будут независимо проверены уполномоченным инспекционным органом в соответствии с нормативными требованиями ADREC.
6. Что необходимо проверить перед подписанием
Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости в Абу-Даби, необходимо обязательно провести четыре проверки, независимо от структуры собственности.
Уточните статус зоны через систему DARI. Не полагайтесь на маркетинговые материалы застройщика или устные заверения агента. Войдите в систему DARI самостоятельно или попросите меня сделать это вместе с вами и убедитесь, что конкретная квартира, которую вы приобретаете, находится в пределах обозначенной инвестиционной зоны, где разрешено владение недвижимостью иностранцами на праве полной собственности.
Убедитесь в наличии сертификата об отсутствии возражений, выданного застройщиком, подтверждающего, что по данному объекту недвижимости нет задолженностей или неоплаченных сборов. Этот документ является обязательным для любой сделки по передаче права собственности на недвижимость в Абу-Даби, и его отсутствие является явным сигналом тревоги.
Убедитесь, что все коммунальные платежи погашены и что в отношении данного объекта недвижимости не зарегистрировано ипотечных обременений. Явным сигналом тревоги, который должен стать поводом для прекращения или приостановки любой сделки купли-продажи, является обнаружение того, что в отношении объекта недвижимости имеется неразрешенный юридический спор, действующая ипотека, которую продавец не может погасить, либо неуплаченные коммунальные платежи, создающие обременение на данную квартиру.
Сотрудничайте исключительно с зарегистрированными лицензированными брокерами. Привлечение нелицензированных агентов является одной из наиболее распространённых ошибок при сделках с недвижимостью в Абу-Даби и одной из тех, которых можно легко избежать. Ассоциация ADREC ведёт открытый реестр лицензированных брокеров — любой агент, работающий на рынке Абу-Даби без такой регистрации, действует вне рамок нормативной базы, обеспечивающей вам защиту.
7. Вывод: эта концепция надежна — если её правильно понять
Система владения недвижимостью в Абу-Даби действительно благоприятна для инвесторов. Отсутствие налога на прирост капитала, отсутствие налога на доходы физических лиц, регистрационный сбор в размере 2 %, возможность 100-процентного владения недвижимостью иностранцами в определённых зонах, право на получение «Золотой визы» при вложении от 2 млн дирхамов, а также институциональный надзор со стороны ADREC за каждой сделкой — всё это в совокупности делает данный рынок недвижимости одним из самых защищающих интересы покупателей в мире.
Однако данная система защищает только тех покупателей, которые правильно ею пользуются — а это означает: необходимо проверить статус зонирования до подписания договора, понять, какое право собственности будет указано в вашем свидетельстве о праве собственности, а также сотрудничать с консультантами, которые хорошо знают как нормативные ограничения, так и рынок.
Если вы рассматриваете конкретный объект недвижимости или жилой комплекс и желаете уточнить структуру собственности, статус зонирования и вопросы, связанные с правоустанавливающими документами, прежде чем принять окончательное решение, я с удовольствием помогу вам разобраться в этом.
Да. Иностранные граждане могут на законных основаниях приобретать недвижимость в полную собственность в Абу-Даби в рамках специально выделенных инвестиционных зон — это право было официально введено в рамках реформы права собственности 2019 года. Основное условие заключается в том, что объект недвижимости должен находиться в пределах официально утвержденной инвестиционной зоны. За пределами этих зон права иностранных граждан на недвижимость, как правило, ограничиваются правом пользования или арендой. Для проверки принадлежности конкретного объекта недвижимости к той или иной зоне обращайтесь ко мне — надежному VIP-риелтору в Абу-Даби.
Право полного владения предоставляет вам полное и бессрочное право собственности как на недвижимость, так и на земельный участок, включая право свободно и без ограничений по сроку продавать, закладывать, сдавать в аренду и завещать имущество. Право пользования предоставляет вам долгосрочные права на пользование недвижимостью сроком до 99 лет, но не право собственности на прилегающий земельный участок — это означает, что ваше право владения имеет определённый срок, а не является бессрочным юридическим правом собственности.
В число девяти специально выделенных инвестиционных зон Абу-Даби с правом бессрочного владения входят остров Яс, остров Саадият, пляж Аль-Раха, остров Аль-Рим, остров Аль-Мария, Лулу, Сайх-аль-Седайра, Аль-Риф и город Масдар. Остров Худайрият также функционирует в качестве зоны с правом бессрочного владения. Этот список продолжает пополняться по мере того, как Абу-Даби вводит в эксплуатацию новые жилые комплексы. Чтобы получить актуальный и проверенный перечень доступных объектов недвижимости во всех зонах с правом бессрочного владения, обратитесь к лучшему консультанту по недвижимости в Абу-Даби.
Да. Приобретение недвижимости в Абу-Даби в полную собственность стоимостью 2 миллиона дирхамов или более дает покупателю право подать заявку на получение «Золотой визы» ОАЭ сроком на десять лет — продлеваемой долгосрочной визы на проживание, не предусматривающей минимального срока пребывания в ОАЭ. Недвижимость должна находиться в специально выделенной зоне, где разрешено владение недвижимостью в полную собственность, и быть зарегистрирована в ADREC через платформу DARI.
Самым важным шагом является подтверждение через платформу DARI того, что данная квартира расположена в утвержденной инвестиционной зоне и что право собственности, указанное в вашем свидетельстве о праве собственности, будет соответствовать вашим ожиданиям. Кроме того: получите разрешение застройщика (NOC), убедитесь, что все коммунальные платежи уплачены, проверьте отсутствие ипотечных обременений на объекте недвижимости и сотрудничайте исключительно с зарегистрированным брокером, имеющим лицензию ADREC. Для проведения полной предпродажной экспертизы обратитесь к консультанту по инвестициям в недвижимость Абу-Даби, прежде чем принимать окончательное решение.
Присоединяйтесь к обсуждению