لماذا ترتفع أسعار العقارات في أبوظبي بينما يشهد سوق دبي تباطؤًا؟

نقاش حول المبيعات على المخطط، مع بقاء أبوظبي خارج هذا النقاش

طرح جيمس دروموند، محرر موقع AGBI، مؤخرًا سؤالًا مثيرًا للقلق حقًّا للمطورين العقاريين في المنطقة: هل تقترب أيام البيع على المخطط، بالشكل الذي تُطبق به حاليًّا في دول الخليج، من نهايتها؟ ويستند هذا الجدل إلى ملاحظة بسيطة. فالمشترون على المخطط في دول الخليج ملزمون بجدول سداد ثابت، في حين أن المدفوعات في أماكن أخرى من العالم ترتبط عادةً بالتقدم الفعلي في البناء، هذا إذا كانت مرتبطة بمخطط أصلاً. ووفقاً لهذا الرأي، يفضل العديد من المستثمرين الدوليين رؤية المبنى مكتملًا قبل الالتزام بالشراء.

هذا نقاش مشروع. لكن عندما تُقارن البيانات الفعلية للربع الثاني من عام 2026 جنبًا إلى جنب، يتضح أن سوقي العقارات الرئيسيين في الخليج لا يمران بنفس الوضع على الإطلاق. فقد انخفض حجم المعاملات السكنية في دبي بنحو الثلث في الربع الثاني، مقارنةً بالرقم القياسي الذي سجلته في العام السابق. في المقابل، ارتفعت قيم العقارات السكنية في أبوظبي بنسبة 21.6% خلال الفترة نفسها. وبغض النظر عن الأسئلة الهيكلية التي يتعين على المنطقة ككل الإجابة عليها بشأن مبيعات العقارات على المخطط، تشير أرقام أبوظبي نفسها إلى أن المشترين هنا لم يفقدوا ثقتهم في هذا النموذج، أو في السوق التي تدعمه.

الأرقام التي تروي القصة حقًّا

يميل المحللون إلى القلق بشأن الرافعة المالية، على الرغم من إدراكهم أن الائتمان هو المحرك للاقتصادات، وفي هذه الحالة الائتمان الذي يتم الحصول عليه من المشترين المحتملين. إن اعتماد 70 في المائة من المبيعات على تمويل المشترين على أساس المخطط، وفقًا لمعظم المقاييس المعقولة، يعد نسبة مرتفعة للغاية بحيث لا تبعث على الاطمئنان في أي سوق. لكن هذا القلق لا ينتشر بالتساوي. فانخفاض حجم المعاملات في دبي بنحو الثلث على أساس سنوي، إلى جانب انخفاض قيمة المبيعات بنسبة تقترب من 40% في الفترة نفسها، هو بالضبط نوع التراجع الذي يثير تلك المخاوف. وتبلغ حصة المبيعات على المخطط في أبوظبي نسبة أعلى من ذلك، حيث تتراوح بين 83% و85% من المعاملات، ومع ذلك ارتفعت قيم مبيعاتها بنسبة 150% على أساس سنوي لتصل إلى 32 مليار درهم إماراتي في الربع نفسه. وهذه السمة الهيكلية نفسها، أي الاعتماد الشديد على رأس مال المشترين للعقارات قيد الإنشاء، تؤدي إلى نتائج متباينة بشكل كبير اعتمادًا على الإمارة التي تنظر إليها.

لماذا يحدث هذا الاختلاف؟

وقدم حيدر تويما، رئيس قسم أبحاث العقارات في «فالوسترات»، التفسير الأوضح قائلاً: «ظل سوق العقارات السكنية في أبوظبي قوياً، دون أي دليل ملموس على تراجع الطلب». وأشار إلى أن الإمارة لا تزال في مرحلة مبكرة من دورة العقارات مقارنة بدبي، مدعومة بطلب أقوى من المستخدمين النهائيين، وهو تمييز هيكلي وليس مؤقتاً. واتخذت شركة الاستشارات «سافيلز» نبرة مماثلة، واصفة العوامل الأساسية في أبوظبي بأنها مرنة على الرغم من الظروف الإقليمية الصعبة حقاً، مشيرةً إلى قوة الطلب من المستخدمين النهائيين واستمرار ثقة المطورين العقاريين باعتبارهما الركيزتين الداعمتين.

ويظهر هذا الاختلاف في درجة نضج السوق بشكل مباشر في بيانات العرض أيضًا. فدبي تواجه مخزونًا قيد الإنشاء أكبر بكثير وأكثر وضوحًا، حيث يُتوقع إنجاز ما يقارب 350,000 وحدة سكنية بحلول عام 2030، حتى مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن نصف هذا المخزون، على أقصى تقدير، يتم تسليمه في الموعد المحدد وفقًا للسجل التاريخي. أما دورة العرض في أبوظبي فتظل أكثر اعتدالًا نسبيًّا. فقد أنجزت الإمارة 1,834 شقة و1,620 فيلا فقط في النصف الأول من عام 2026، وهو ما يمثل أقل من خمس مشاريع المساكن المتوقعة لهذا العام، مع تقدير إنجاز 37,700 وحدة إضافية حتى عام 2030 وفقًا لشركة «فالوسترات» (ValuStrat). ببساطة، لا تزال أبوظبي بحاجة إلى المساكن، وتساهم هذه الندرة بشكل فعّال في دعم الأسعار والإيجارات، حتى في الوقت الذي يتزايد فيه حذر المشترين في أماكن أخرى من المنطقة.

إن الانضباط الذي يتحلى به المطورون يعزز المرونة، ولا يقوضها

سجلت شركة «الدار»، أكبر شركة تطوير عقاري في أبوظبي، ارتفاعًا بنسبة 18% في صافي أرباح النصف الأول من العام، على الرغم من انخفاض مبيعات المشاريع الجديدة بنسبة 43%، وذلك بعد أن تراجعت الشركة عمدًا عن طرح مشاريع جديدة خلال الفترة الصعبة التي شهدتها في وقت سابق من العام. ووصف المدير المالي فيصل فلكناز هذا النهج بأنه أكثر اعتدالاً، حيث تعتمد الشركة على حجم المبيعات المتراكمة الكبير لديها بدلاً من التسرع في إطلاق مشاريع جديدة في ظل ظروف غير مؤكدة. وهذا موقف يختلف بشكل ملحوظ عن الموقف الذي تتخذه عادةً شركة التطوير العقاري التي تتعرض لضغوط. إنه موقف شركة واثقة بما يكفي من مشاريعها قيد التنفيذ لتبطئ وتيرتها بشكل متعمد، وهو بالضبط النوع من الانضباط المالي الذي يطمئن المشترين الذين يقيمون خيارات إدارة العقارات الفاخرة في أبوظبي مقارنةً بسجل «ألدار» الطويل الأمد في تسليم المشاريع.

أظهرت أنشطة إطلاق المشاريع في سوق أبوظبي الأوسع نطاقاً اتجاهاً متسقاً طوال الربع الثاني، حيث تم الإعلان عن ما يقرب من 6,000 وحدة سكنية جديدة، إلى جانب معدل استيعاب قوي للمشاريع الرائدة. واستحوذت شركتا «مودون» و«الدار» معاً على أكثر من 52% من تلك المشاريع المطروحة، والتي تركزت في جزيرة الحضريات وجزيرة الريم، جزيرة ياس، ومدينة مصدر، حيث أكدت الاستجابة الاستثنائية لإطلاق مشروع «تارا بارك» و«جولف إستيتس» من شركة «مودون» ثقة المشترين الراسخة حتى خلال فترة كان فيها الرئيس التنفيذي لإحدى شركات التطوير العقاري السعودية يشكك علنًا في استدامة نموذج البيع على المخطط في المنطقة بأسرها.

القيمة المضافة التي لا تزال سارية

هناك تفسير بسيط حقًّا يكمن وراء جزء كبير من هذه المرونة: القيمة النسبية. ووفقًا لموقع «بايوت» العقاري، بلغ سعر القدم المربع في أبوظبي 2,005 درهمًا إماراتيًا في يوليو، مقارنةً بـ 1,937 درهمًا إماراتيًا في دبي، وفقًا لموقع «بايوت» العقاري، وهو فارق طفيف يبدو أكثر معقوليةً بكثير مقارنةً بلندن حيث بلغ السعر حوالي 2,900 درهم إماراتي للقدم المربع العام الماضي، أو نيويورك حيث بلغ حوالي 5,500 درهم إماراتي. أما أسعار الفيلات فتروي قصةً أوضح. أسعار الشقق في أبوظبي قريبة نسبيًا من أسعار دبي، لكن أسعار الفيلات تظل أقل بشكل ملحوظ، مما يجعل الإمارة جذابة بشكل خاص للمشترين الباحثين عن مساحة أكبر أو نقطة دخول أقل تكلفة في قطاع الفيلات والمنازل المستقلة.

سار سوق المكاتب في أبوظبي في نفس الاتجاه تمامًا الذي سار فيه القطاع السكني، مما يؤكد أن هذه الظاهرة لا تقتصر على القطاع السكني وحده. ارتفع متوسط إيجارات المكاتب بنسبة تقارب 16% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2026، حيث بلغت نسبة الإشغال حوالي 96%، وتركز الطلب بشكل كبير داخل المنطقة الحرة “سوق أبوظبي العالمي” على خلفية النمو المستمر في قطاع الخدمات المالية. ومع توقع إضافة أقل من 300,000 متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة بين عامي 2026 و2027، يبدو أن هذا النقص في العرض سيستمر لفترة طويلة في المدى المتوسط، وهو ما يعكس الوضع السكني بشكل وثيق. وبالنسبة للمستثمرين الذين يقارنون فرص الدخول إلى السوق في كلتا الإمارتين، فإن التعاون مع أحد كبار الوسطاء العقاريين المتخصصين في العقارات الفاخرة في أبوظبي، والذي يفهم العوامل الهيكلية الكامنة وراء هذا الاختلاف، هو الطريقة الأكثر فائدة لتقييم أين تكمن القيمة الحقيقية في الوقت الحالي.

ماذا يعني ذلك بالنسبة للنقاش الدائر حول العقارات قيد الإنشاء

لا يحسم أي من هذا المسألة الأوسع نطاقًا التي أثارها محرر AGBI حول ما إذا كان نموذج البيع على المخطط في دول الخليج قابلاً للاستمرار في شكله الحالي على المدى الطويل. يحتاج المستثمرون في جميع أنحاء المنطقة إلى طمأنة، كما أن سوقًا يعتمد فيه 70% أو أكثر من المعاملات على تمويل المشتري ينطوي على مخاطر هيكلية حقيقية في حال حدوث تحول حاد في المعنويات. لكن البيانات الخاصة بأبو ظبي حتى الربع الثاني من عام 2026، ارتفاع القيم بنسبة 21.6٪، وارتفاع أسعار الشقق بنسبة 24.4٪، واستمرار ارتفاع الإيجارات، وتسجيل أكبر مطور عقاري فيها أرباحًا أقوى مع تقييده المتعمد لإطلاق مشاريع جديدة، تشير إلى أن نسخة الإمارة من هذا النموذج تخضع حاليًا للاختبار من خلال تجاوز الطلب للعرض، وليس العكس. وهذا يمثل ملامح مخاطر مختلفة جذرياً عن سوق يستوعب موجة من المشاريع الجديدة المكتملة في ظل تراجع إقبال المشترين.

الخاتمة

إن الجدل الدائر حول ما إذا كان نموذج المبيعات على المخطط في دول الخليج يحتاج إلى إصلاح هيكلي هو جدل مشروع، وتضفي أرقام دبي للربع الثاني من عام 2026 وزناً حقيقياً على هذا الجدل. لكن التعامل مع منطقة الخليج كسوق واحد يحجب فرقاً مهماً حقاً. فقد تضافرت عوامل العرض المحدود في أبوظبي، ومرحلتها المبكرة في دورة سوق العقارات، وسلوك المطورين المنضبط، لتنتج سوقاً يتحرك في اتجاه معاكس لجيرانه الإقليميين، حتى مع اعتماده على نفس الهيكل الذي يغلب عليه البيع على المخطط. وبالنسبة للمشترين والمستثمرين الذين يقيّمون أي منطقة في الخليج تتمتع حالياً بأساسيات أقوى، يصعب تجاهل هذا التباين في البيانات.