为何阿布扎比房价上涨，而迪拜市场却趋于降温

关于期房销售的争论，阿布扎比则置身事外

AGBI编辑詹姆斯·德拉蒙德最近向该地区的开发商提出了一个确实令人不安的问题：海湾地区目前这种预售模式的时代是否即将结束？这一论点基于一个简单的观察。 海湾地区的期房买家必须遵循固定的付款计划，而在世界其他地方，付款通常与实际施工进度挂钩——如果确实需要根据规划付款的话。据称，许多国际投资者更愿意在看到竣工的建筑后再决定是否投资。

这是一场值得探讨的辩论。但当将2026年第二季度的实际数据并列对比时，不难发现这两个主要的海湾房地产市场所面临的状况截然不同。迪拜第二季度的住宅交易量较一年前的历史最高水平下降了近三分之一。 同期，阿布扎比的住宅价格上涨了21.6%。无论该地区在期房销售方面需要解答哪些结构性问题，阿布扎比自身的数据都表明，当地买家并未对这种销售模式或支撑该模式的市场失去信心。

真正反映实际情况的数字

尽管分析师们深知信贷是经济发展的“加速器”——在此情况下，即来自潜在购房者的信贷——但他们往往对杠杆率感到担忧。根据大多数合理的衡量标准，70%的销售额依赖于期房购房者融资，这一比例在任何市场中都高得令人不安。 但这种担忧在不同地区表现不一。迪拜的交易量同比下降近三分之一，同期销售额也下跌了近40%，这正是引发上述担忧的那种市场回调。 阿布扎比的期房交易占比更高，占交易总量的83%至85%，但其销售额在同一季度同比增长了150%，达到320亿迪拉姆。 同样的结构性特征——即对期房买家资本的高度依赖——却因所考察的酋长国不同，产生了截然不同的结果。

为何会出现这种分歧

ValuStrat房地产研究主管海德尔·图艾马（Haider Tuaima）给出了最清晰的解释：“阿布扎比的住宅市场依然表现坚挺，没有出现需求疲软的实质性迹象。” 他指出，与迪拜相比，该酋长国仍处于房地产周期的早期阶段，这得益于更强劲的终端用户需求，这是一种结构性差异，而非暂时现象。 咨询公司世邦魏理仕（Savills）也持类似观点，称尽管地区大环境确实艰难，但阿布扎比的基本面依然稳健，并指出强劲的终端用户需求和开发商持续的信心是支撑这一局面的两大支柱。

这种市场成熟度的差异在供应数据中也直接体现出来。迪拜面临的待交付项目规模更大、更明显，预计到2030年将有约35万套住宅交付，即使考虑到历史上此类项目中最多只有一半能按时交付这一事实。相比之下，阿布扎比的供应周期仍然要稳健得多。 据ValuStrat数据显示，该酋长国在2026年上半年仅竣工了1,834套公寓和1,620栋别墅，仅占全年预期住宅供应量的五分之一不到；预计到2030年还将有37,700套新增住宅单位。 简而言之，阿布扎比仍然需要住房，这种稀缺性正在切实支撑房价和租金，即使该地区其他地方的购房者变得越来越谨慎。

开发者的自律正在增强韧性，而非削弱它

阿布扎比最大的开发商阿尔达尔（Aldar）公布，尽管新盘销售额下降了43%，但其上半年净利润仍增长了18%，这得益于该公司在今年早些时候的困难时期有意放缓了新盘推出步伐。 首席财务官费萨尔·法拉克纳兹（Faisal Falaknaz）称此为一种更为稳健的做法，即依托公司庞大的现有销售积压，而非在不确定的市场环境中仓促推出新项目。对于一家面临压力的开发商而言，这种姿态与众不同。 这是一家对自身项目储备充满信心、因而能够有意识地放缓节奏的企业所展现的姿态，而正是这种财务纪律，让正在评估 阿布扎比豪华房产管理选项的买家，在参考阿尔达尔自身的长期交付记录时倍感安心。

整个阿布扎比市场的项目推出情况在第二季度呈现出一致的态势：共宣布推出近6,000套新房源，各旗舰项目的销售吸纳情况强劲。Modon和Aldar两家公司合计占这些新推出的房源总量的52%以上，项目主要集中在胡代里亚特岛、阿尔里姆岛、 亚斯岛以及马斯达尔城；其中，Modon公司推出的“塔拉公园”和“高尔夫庄园”项目反响尤为热烈，这充分彰显了购房者坚韧的信心——即便在此期间，一位沙特开发商的首席执行官曾公开质疑该地区整个期房销售模式的可持续性。

依然有效的价值主张

这种韧性背后其实有一个非常简单的解释：相对价值。据房产门户网站Bayut的数据，截至7月，阿布扎比的每平方英尺价格为2,005迪拉姆，而迪拜为1,937迪拉姆， 据房产门户网站Bayut数据显示，这一微弱溢价与去年伦敦每平方英尺约2,900迪拉姆或纽约约5,500迪拉姆的价格相比，显得相当合理。别墅价格则更直观地说明了这一点。 阿布扎比的公寓价格与迪拜相对接近，但别墅价格仍明显较低，这使得该酋长国对寻求更大空间或在别墅和联排别墅领域寻求更低入门价的买家而言极具吸引力。

阿布扎比的写字楼市场走势与住宅市场完全一致，这进一步印证了这并非仅限于住宅市场的现象。 2026年第二季度，办公楼平均租金同比上涨近16%，空置率约为96%，在金融服务行业持续增长的推动下，需求主要集中在阿布扎比全球市场自由区。 鉴于2026年至2027年间新增写字楼面积预计不足30万平方米，这一供应紧缺局面预计将在中期内持续，这与住宅市场的走势高度相似。 对于在两个酋长国之间比较投资入场点的投资者而言，与 阿布扎比一家 顶尖的豪华房地产经纪公司合作 ——该公司深谙导致这种差异背后的结构性驱动因素——是评估当前真正价值所在的最有效途径。

这对“期房”争议意味着什么

所有这些都未能解答AGBI编辑提出的更广泛问题：海湾地区的期房销售模式以目前的形式从长远来看是否可持续。 该地区投资者确实需要获得信心保障，而在一个70%或以上交易依赖买家融资的市场中，如果市场情绪急剧逆转，确实存在真正的结构性风险。但阿布扎比截至2026年第二季度的自有数据显示， 显示总值上涨21.6%、公寓价格上涨24.4%、租金仍在攀升，且该酋长国最大的开发商在刻意限制新盘推出的同时仍实现了更强劲的利润，这表明该酋长国版本的这一模式目前正面临需求超过供应的考验，而非相反。 这与在买家需求疲软的情况下，市场正消化大量新房交付的局面相比，其风险特征截然不同。

结论

关于海湾地区“期房销售”模式是否需要结构性改革这一争论是合理的，而迪拜2026年第二季度的数据为这一争论提供了有力的佐证。 但将海湾地区视为单一市场，却掩盖了一个真正重要的区别。阿布扎比因供应受限、所处房地产周期阶段较早以及开发商行为规范等因素的综合作用，其市场走势与该地区邻国背道而驰，尽管两者同样依赖以期房为主的销售结构。 对于正在权衡海湾地区哪处当前基本面更强的买家和投资者而言，数据中的这种分化现象难以忽视。