Почему цены на недвижимость в Абу-Даби растут, в то время как рынок Дубая переживает спад

Дискуссия о продаже недвижимости на стадии строительства, в которой Абу-Даби занимает особую позицию

Редактор AGBI Джеймс Драммонд недавно задал застройщикам региона действительно неудобный вопрос: не подходят ли к концу дни продаж недвижимости на стадии проектирования, в том виде, в каком они существуют в настоящее время в странах Персидского залива? Этот аргумент основан на простом наблюдении. Покупатели недвижимости на стадии строительства в странах Персидского залива привязаны к фиксированному графику платежей, тогда как в других частях мира платежи, как правило, привязаны к фактическому ходу строительства — если вообще привязаны к какому-либо плану. Согласно этой аргументации, многие международные инвесторы предпочитают увидеть готовое здание, прежде чем принимать окончательное решение.

Это вполне обоснованная тема для обсуждения. Однако при непосредственном сравнении фактических данных за второй квартал 2026 года становится очевидным, что на двух крупнейших рынках недвижимости стран Персидского залива складывается совершенно разная ситуация. Объем сделок с жилой недвижимостью в Дубае во втором квартале сократился почти на треть по сравнению с рекордным показателем годом ранее. Стоимость жилой недвижимости в Абу-Даби за тот же период выросла на 21,6 %. Какие бы структурные вопросы ни стояли перед регионом в целом в отношении продаж объектов на стадии строительства, данные по Абу-Даби свидетельствуют о том, что местные покупатели не утратили доверия ни к этой модели, ни к рынку, лежащему в её основе.

Цифры, которые действительно раскрывают суть дела

Аналитики, как правило, выражают беспокойство по поводу уровня задолженности, хотя и осознают, что кредитование является двигателем экономики — в данном случае речь идет о кредитах, получаемых потенциальными покупателями. Доля продаж, зависящих от финансирования покупателей на этапе строительства, составляет 70 %, что, по большинству разумных оценок, является слишком высоким показателем для любого рынка. Однако эта обеспокоенность проявляется неравномерно. Падение объемов сделок в Дубае почти на треть по сравнению с предыдущим годом на фоне снижения стоимости продаж почти на 40 % за тот же период — это именно тот вид спада, который вызывает такие опасения. В Абу-Даби доля сделок с недвижимостью на стадии строительства ещё выше — от 83% до 85% от общего числа сделок, однако объём продаж в этом же квартале вырос на 150% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 32 млрд дирхамов. Одна и та же структурная особенность — сильная зависимость от капитала покупателей объектов на стадии строительства — приводит к кардинально разным результатам в зависимости от того, какой эмират вы рассматриваете.

Почему возникает расхождение

Хайдер Туайма, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании ValuStrat, дал наиболее четкое объяснение: «Рынок жилой недвижимости Абу-Даби сохраняет устойчивость, и существенных признаков ослабления спроса не наблюдается». Он отметил, что эмират по-прежнему находится на более ранней стадии цикла развития рынка недвижимости по сравнению с Дубаем, чему способствует более высокий спрос со стороны конечных потребителей — это структурное, а не временное отличие. Консалтинговая компания Savills выразила аналогичное мнение, охарактеризовав фундаментальные показатели Абу-Даби как устойчивые, несмотря на действительно сложную ситуацию в регионе, и указав в качестве основных опор на устойчивый спрос со стороны конечных потребителей и сохраняющуюся уверенность застройщиков.

Эта разница в степени зрелости рынка напрямую отражается и в данных о предложении. В Дубае прогнозируется значительно более обширный и заметный портфель строящихся объектов: к 2030 году ожидается ввод в эксплуатацию примерно 350 000 жилых единиц, даже с учетом того, что исторически не более половины таких объектов вводятся в эксплуатацию в срок. Цикл предложения в Абу-Даби остается сравнительно гораздо более сдержанным. В первом полугодии 2026 года в эмирате было сдано в эксплуатацию всего 1 834 квартиры и 1 620 вилл, что составляет менее пятой части ожидаемого годового объёма жилой застройки; по данным ValuStrat, до 2030 года планируется ввести в эксплуатацию ещё 37 700 единиц жилья. Проще говоря, в Абу-Даби по-прежнему существует потребность в жилье, и этот дефицит оказывает реальное влияние на поддержание как цен, так и арендных ставок, даже несмотря на то, что покупатели в других частях региона становятся всё более осторожными.

Дисциплина разработчиков укрепляет устойчивость, а не подрывает её

«Альдар», крупнейший застройщик Абу-Даби, сообщил о росте чистой прибыли в первом полугодии на 18 %, несмотря на то что объем продаж новых объектов сократился на 43 % — это произошло после того, как компания сознательно сократила количество новых запусков в сложный период в начале года. Финансовый директор Файсал Фалакназ охарактеризовал этот подход как более взвешенный: компания предпочла опираться на значительный портфель существующих заказов, а не спешить с запуском новых проектов в условиях неопределённости. Такая позиция заметно отличается от поведения застройщика, находящегося под давлением. Это позиция компании, достаточно уверенной в своих будущих проектах, чтобы сознательно замедлить темпы развития — именно такая финансовая дисциплина вселяет уверенность в покупателей, оценивающих варианты управления элитной недвижимостью в Абу-Даби с учетом долгосрочной истории успешной реализации проектов компании «Альдар».

В течение второго квартала на рынке Абу-Даби в целом наблюдалась стабильная динамика запуска новых проектов: было объявлено о выпуске почти 6 000 новых объектов, при этом флагманские проекты демонстрировали высокий уровень поглощения. На долю компаний «Модон» и «Альдар» в совокупности пришлось более 52 % этих запусков, которые были сосредоточены на острове Худайрият, острове Аль-Рим, острова Яс и города Масдар. Исключительный интерес к проектам «Tara Park» и «Golf Estates» компании Modon подчеркнул устойчивое доверие покупателей даже в период, когда генеральный директор одной из саудовских девелоперских компаний публично ставил под сомнение жизнеспособность всей модели продаж недвижимости на стадии строительства в регионе.

Коммерческое предложение, которое по-прежнему актуально

В основе значительной части этой устойчивости лежит действительно простое объяснение: относительная стоимость. По состоянию на июль цена за квадратный фут в Абу-Даби составляла 2 005 дирхамов, тогда как в Дубае — 1 937 дирхамов, согласно данным портала недвижимости Bayut. Эта небольшая надбавка выглядит гораздо более разумной на фоне Лондона, где в прошлом году цена составляла примерно 2 900 дирхамов за квадратный фут, или Нью-Йорка — около 5 500 дирхамов. Цены на виллы демонстрируют ещё более наглядную картину. Цены на квартиры в Абу-Даби относительно близки к ценам в Дубае, однако цены на виллы остаются значительно ниже, что делает этот эмират особенно привлекательным для покупателей, ищущих больше пространства или более доступную отправную точку в сегменте вилл и таунхаусов.

Рынок офисной недвижимости Абу-Даби развивался в точно таком же направлении, как и жилой сектор, что подтверждает: речь идет не о явлении, ограниченном исключительно жилой недвижимостью. Средняя арендная плата за офисные помещения во втором квартале 2026 года выросла почти на 16 % по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а уровень заполняемости достиг примерно 96 %; спрос в значительной степени сосредоточился в свободной зоне Abu Dhabi Global Market на фоне продолжающегося роста в сфере финансовых услуг. Учитывая, что в период с 2026 по 2027 год ожидается появление менее 300 000 квадратных метров новых офисных площадей, этот дефицит предложения, по всей видимости, сохранится в течение значительной части среднесрочного периода, что в значительной степени повторяет ситуацию на рынке жилой недвижимости. Для инвесторов, сравнивающих возможности входа на рынок в обоих эмиратах, сотрудничество с ведущим брокером по элитной недвижимости в Абу-Даби, который понимает структурные факторы, лежащие в основе данного расхождения, является наиболее эффективным способом оценить, где в настоящее время сосредоточена подлинная ценность.

Что это означает для дискуссии о покупке недвижимости на стадии строительства

Ничто из вышесказанного не дает ответа на более общий вопрос, поднятый редактором AGBI, о том, является ли модель продаж недвижимости на стадии строительства в странах Персидского залива устойчивой в своей нынешней форме в долгосрочной перспективе. Инвесторам по всему региону действительно необходима уверенность, и рынок, на котором 70 % и более сделок зависят от финансирования со стороны покупателей, несет в себе реальный структурный риск в случае резкого изменения настроений. Однако данные самого Абу-Даби за период до второго квартала 2026 года, рост стоимости недвижимости на 21,6 %, рост цен на квартиры на 24,4 %, продолжающийся рост арендных ставок, а также тот факт, что крупнейший застройщик эмирата демонстрирует более высокую прибыль, при этом сознательно сдерживая вывод новых объектов на рынок, свидетельствуют о том, что версия этой модели, применяемая в эмирате, в настоящее время подвергается испытанию в условиях, когда спрос опережает предложение, а не наоборот. Это принципиально иной профиль риска по сравнению с рынком, поглощающим волну вновь введенных объектов на фоне ослабления интереса со стороны покупателей.

Заключение

Дискуссия о том, нуждается ли модель продаж недвижимости на стадии строительства в странах Персидского залива в структурной перестройке, является вполне обоснованной, а данные по Дубаю за второй квартал 2026 года придают ей особый вес. Однако рассмотрение стран Персидского залива как единого рынка затушевывает действительно важное различие. Ограниченное предложение в Абу-Даби, более ранняя стадия цикла развития рынка недвижимости в этом регионе и дисциплинированное поведение застройщиков в совокупности привели к тому, что рынок развивается в направлении, противоположном рынку соседнего региона, даже несмотря на то, что он опирается на ту же самую структуру, в которой преобладают продажи на стадии строительства. Покупателям и инвесторам, оценивающим, в каком регионе Персидского залива в настоящее время наблюдаются более прочные фундаментальные показатели, трудно игнорировать это расхождение в данных.