Предупреждение изнутри отрасли
По словам генерального директора компании Dar Global Зиада Эль-Чаара, выступившего в интервью AGBI, модель продаж недвижимости на стадии строительства в странах Персидского залива стоит перед кардинальными изменениями, и застройщики больше не смогут полагаться на средства покупателей для финансирования проектов. Он ожидает, что страны Персидского залива будут все больше приближаться к зрелым европейским рынкам, где застройщики берут на себя большую часть затрат на строительство до получения полной стоимости объекта. «Бизнес-модель продажи недвижимости на стадии строительства теряет популярность во всем мире, — отметил Эль-Чаар. — Люди хотят видеть более значительный прогресс в строительстве, прежде чем принимать решение о покупке. Эта тенденция непременно распространится и на наш регион».
Это важное заявление со стороны генерального директора компании, построенной именно по этой модели. Dar Global, международное подразделение саудовского застройщика Dar Al Arkan, занимается строительством элитной недвижимости в странах Персидского залива, Европе и на других рынках и является одним из основных партнёров Trump Organization в сфере девелопмента в этом регионе. Когда застройщик такого масштаба характеризует доминирующую структуру финансирования своей отрасли как находящуюся на излете, к этому стоит отнестись со всей серьёзностью.
Что на самом деле меняется и почему
Суть изменения заключается в том, какую значительную часть суммы покупатели должны уплатить по сравнению с тем, какая часть здания фактически уже построена. Г-н Эль-Чаар отметил, что покупатели всё чаще отказываются выплачивать более половины покупной цены в течение первых двух лет, когда завершено лишь около одной пятой проекта; такое несоответствие становится всё труднее принять в условиях растущей осторожности на рынке.
В качестве образца он привёл опыт развития европейских рынков. Во Франции уже давно практикуется привязка платежей за недвижимость на стадии строительства к этапам строительных работ. В 2022 году Польша укрепила систему эскроу-счетов, предусматривающую выделение средств только по мере достижения определённых этапов, а также учредила гарантийный фонд для защиты вкладов. По словам Эль-Чаара, Саудовская Аравия уже привязывает графики платежей к ходу строительства, а не к фиксированным календарным датам, что служит региональным примером модели, которая, по его прогнозам, получит более широкое распространение. «Застройщику приходится вкладывать больше собственного капитала и иметь более устойчивый баланс, чтобы получить финансирование для проектов», — отметил он.
Почему на некоторых рынках это имеет большее значение, чем на других
| Рынок | Доля сделок с объектами на стадии строительства | Влияние смены |
| Дубай | 70%+ (2025) | Высокий |
| Абу-Даби | ~89 % от стоимости продаж (первое полугодие 2026 года) | Высокий, но отличающийся по структуре |
Этот эффект может оказаться особенно заметным в Дубае, где в 2025 году на сделки с объектами на стадии строительства приходилось более 70 % всех сделок с недвижимостью. В Абу-Даби этот показатель в 2026 году был ещё выше: по данным ADREC, в первом полугодии сделки с объектами на стадии строительства составили 89 % от общей стоимости продаж и 82 % от общего числа сделок. На первый взгляд это свидетельствует о том, что рынок в равной степени подвержен риску, связанному с любыми глобальными изменениями, направленными на сокращение масштабного авансового финансирования со стороны покупателей.
На практике подход Абу-Даби изначально является более консервативным. Платежи застройщиков хранятся на эскроу-счетах, регулируемых ADREC, и перечисляются только после подтвержденного завершения этапов строительства, а не поступают свободно сразу после подписания договора. Такая структура, привязанная к этапам строительства, по своему духу ближе к польской и французской моделям, на которые ссылается Эль-Чаар, чем к менее ограничивающей системе сбора средств авансом.
Эффект сдерживания спекуляций
Одним из заслуживающих внимания последствий является влияние на спекулятивную деятельность. «Данное изменение также может сдержать спекулятивные покупки со стороны инвесторов, надеющихся перепродать недвижимость после первых нескольких платежей», — отметил Эль-Чаар. «Могу сказать, что в глобальном масштабе эта практика постепенно уходит в прошлое». Структура платежей, более тесно увязанная с ходом строительства, существенно затрудняет возможность недорого войти в проект и выйти из него до вложения значительного капитала — а именно такое поведение может раздувать бумажный спрос, не отражая реального долгосрочного интереса.
Что касается Абу-Даби, где рынок неизменно отдаёт предпочтение росту, обусловленному фундаментальными факторами, а не спекулятивным перепродажам, более широкий переход к платежам, обусловленным достижением определённых этапов, скорее укрепит, чем нарушит существующий характер рынка, опираясь на меры защиты, уже закреплённые в требованиях ADREC к эскроу-счетам и в рамках Комитета собственников, предусмотренных Административным решением № 25 от 2025 года.
Спрос остается стабильным на фоне неопределённости
Г-н Эль-Чаар откровенно рассказал о том, как действительно сложные условия в регионе повлияли на поведение покупателей, не приведя при этом к снижению базового спроса. «В периоды неопределённости люди будут ждать, откладывать покупки, но отказываться от них они не будут», — отметил он. Компания Dar Global сообщила, что спрос на её проекты в странах Персидского залива устоялся даже в условиях недавнего сложного периода в регионе, причём международный интерес к ним сохранялся, несмотря на более широкие сбои в сбыте и цепочках поставок.
В период с января по июнь интерес к бронированию объектов недвижимости компании Dar Global проявили клиенты из 56 стран, в том числе покупатели из США, Великобритании, Франции, Канады, Китая, Германии, Турции, Италии и Австралии, а также устоявшиеся группы из Индии, Пакистана и Иордании. Такой широкий спектр в значительной степени соответствует данным Абу-Даби за первое полугодие 2026 года, согласно которым инвесторы из 116 стран вложили средства в рынок недвижимости эмирата (по сравнению с 82 странами годом ранее), что ещё раз подтверждает тенденцию «отсрочки, а не отмены», наблюдавшуюся в этом году во всём регионе Персидского залива.
Что это означает для покупателей в Абу-Даби в данный момент
Для всех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости на стадии строительства в Абу-Даби, следует обратить внимание на два важных практических аспекта. Во-первых, региональная практика отдаёт предпочтение схемам оплаты, более тесно привязанным к ходу строительства, что, как правило, является положительным фактором с точки зрения защиты интересов покупателя. Во-вторых, застройщики с действительно устойчивым финансовым положением, способные покрывать большую часть затрат на строительство до получения полной оплаты, вероятно, будут играть всё более важную роль в качестве отличительного фактора, в результате чего финансовая устойчивость станет более важной составляющей процесса комплексной проверки.
Крупнейшие застройщики Абу-Даби уже демонстрируют подобную сдержанность. Компания «Альдар» продемонстрировала рост чистой прибыли за первое полугодие на 18 %, при этом сознательно сократив количество новых запусков, а компания «Модон» завершила первое полугодие 2026 года с объёмом свободных денежных средств в размере 8,6 млрд дирхамов при соотношении чистой задолженности к показателю EBITDA, составляющем всего 0,18x. Для покупателей, желающих оценить, какие застройщики находятся в наилучшем положении для адаптации к этим изменениям без ущерба для сроков сдачи объектов, сотрудничество с риэлторским агентством в Абу-Даби, которое отслеживает балансовые отчёты застройщиков наряду с портфелем их проектов, становится всё более ценным, а не просто дополнительной услугой.
Стоит отметить ещё одну деталь, которая служит настоящим показателем надёжности застройщика: региональный конфликт стал испытанием на то, насколько застройщики готовы были тратить средства для поддержания строительства в условиях роста затрат, и компания Dar Global производила авансовые выплаты подрядчикам, которым требовались дополнительные денежные средства для обеспечения работы строительных площадок. «Всем, кому требовался аванс, мы его предоставляли», — сказал Эль-Чаар. Именно эта готовность вкладывать капитал заранее, а не ждать платежей от покупателей, и является той сильной стороной, которая, вероятно, будет вознаграждена в связи с грядущими изменениями. Чтобы определить, какие проекты в Абу-Даби сопряжены с наименьшим риском задержки сдачи в этих меняющихся условиях, наиболее полным способом оценки данного риска является консультация с ведущим брокером по элитной недвижимости в Абу-Даби, который разбирается как в финансировании строительства, так и в вопросах защиты интересов покупателей.
Заключение
Комментарии Зиада Эль-Чаара свидетельствуют о подлинном структурном сдвиге, происходящем на рынке недвижимости «на стадии строительства» в странах Персидского залива, который, вероятно, потребует от застройщиков более раннего вложения значительного капитала и более тесной увязки платежей покупателей с подтверждённым ходом строительства. Абу-Даби, возможно, находится в более выгодном положении для адаптации к этим изменениям по сравнению с некоторыми другими странами региона, учитывая существующую там систему эскроу-счетов. Общим моментом, прослеживающимся как в интервью Эль-Чаара, так и в собственных данных Абу-Даби за первое полугодие 2026 года, является то, что реальный спрос со стороны покупателей не исчез даже в этот сложный период. Он просто стал более терпеливым, более избирательным и всё в большей степени ориентированным на финансовую устойчивость застройщика как на истинный фактор, определяющий выбор.
Зиад Эль-Чаар сообщил агентству AGBI, что модель продаж недвижимости на стадии проектирования в странах Персидского залива стоит перед кардинальными изменениями: застройщикам, как ожидается, придётся взять на себя большую часть затрат на строительство на начальном этапе, поскольку покупатели отказываются выплачивать более половины стоимости объекта, пока построена лишь пятая часть проекта. Ознакомьтесь с актуальными предложениями у надёжного риэлторского агентства в Абу-Даби.
В первом полугодии 2026 года доля продаж недвижимости на стадии строительства в Абу-Даби достигла 89 % от общей стоимости продаж, что сопоставимо с показателями Дубая. Однако действующая в Абу-Даби система эскроу-счетов, регулируемая ADREC, которая предусматривает перечисление средств только после подтверждения достижения определённых этапов строительства, уже в значительной степени соответствует более консервативным моделям, которые, по прогнозам Эль-Чаара, будут распространяться в регионе.
Нет. По словам г-на Эль-Чаара, покупатели отложили покупку, но не отменили её, и эта тенденция нашла отражение в собственных данных Абу-Даби, согласно которым в первом полугодии 2026 года в рынок недвижимости эмирата инвестировали представители 116 национальностей, тогда как годом ранее их число составляло 82.
По мере того как механизмы оплаты меняются в сторону учета хода строительства, застройщикам требуются более устойчивые балансовые показатели для финансирования проектов до поступления полной суммы оплаты. Компании «Альдар» и «Модон» продемонстрировали такую дисциплину в течение первого полугодия 2026 года, показав значительный рост прибыли и сохраняя консервативный уровень задолженности.
Да. Эль-Чаар отметил, что данное изменение может ограничить спекулятивные покупки, поскольку механизмы оплаты, привязанные к ходу строительства, значительно затрудняют досрочный выход из сделки при минимальных обязательствах. Ознакомьтесь с рынком недвижимости Абу-Даби на стадии строительства вместе с ведущим брокером по элитной недвижимости в Абу-Даби.
Присоединяйтесь к обсуждению