За пределами зоны свободного владения: какие возможности остаются у иностранных инвесторов в районах Абу-Даби, не входящих в зону свободного владения

1. Введение

Большинство руководств для инвесторов по Абу-Даби построены по одному и тому же шаблону: карта зон с правом полной собственности — Саадият, Яс, Аль-Рим, Аль-Раха, Худайрият — и четкое указание на то, что именно здесь начинается и заканчивается право иностранного владения недвижимостью. Такая формулировка не является ошибочной, но она неполна. Законодательство Абу-Даби в сфере недвижимости предусматривает несколько отдельных уровней владения, и правильное понимание этих уровней открывает иностранным инвесторам структурированные и законные способы вложения средств в недвижимость Абу-Даби, выходящие за рамки стандартного обсуждения вопросов полного права собственности.

2. Понимание уровней владения в Абу-Даби

Нормативно-правовая база Абу-Даби в сфере недвижимости, основанная на Законе № 19 от 2005 года и последующих поправках к нему, предусматривает три основные категории прав собственности. Право полного владения, введенное для иностранцев и граждан стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) в апреле 2019 года, предоставляет абсолютное право собственности как на само недвижимое имущество, так и на прилегающий к нему земельный участок, однако его действие ограничено официально обозначенными инвестиционными зонами.

Узуфрукт представляет собой вещное право, позволяющее его обладателю пользоваться и извлекать выгоду из объекта недвижимости — в том числе получать доход от аренды — в течение срока до 99 лет, при этом право собственности на земельный участок остается за гражданином ОАЭ или государством. Мусатаха идет еще дальше, предоставляя право на возведение сооружений на земельном участке, принадлежащем другой стороне, как правило, на срок до 50 лет с возможностью однократного продления по взаимному согласию еще на 50 лет.

Следует точно определить, где именно действуют эти права. В соответствии с законодательством Абу-Даби граждане ОАЭ и компании, полностью принадлежащие гражданам ОАЭ, могут владеть как правом узуфрукта, так и правом «мусатаха» без каких-либо ограничений. Что касается граждан других стран, то эти права — как и право полной собственности — как правило, доступны только в пределах обозначенных инвестиционных зон, а не автоматически на всей территории эмирата. По сравнению с правом полной собственности узуфрукт и мусатаха представляют собой более экономичную и долгосрочную альтернативу как в пределах этих зон, так и в их окрестностях, а также в некоторых старых, устоявшихся населённых пунктах, где ещё не произошло полное перехождение на право полной собственности.

3. Что на самом деле предлагает инвесторам право пользования

Для инвесторов, сравнивающих право пользования сроком на 99 лет с приобретением недвижимости в полную собственность, практическая сторона вопроса очевидна. Право пользования подлежит регистрации, может передаваться в течение срока его действия и предоставляет полные права на сдачу недвижимости в аренду и получение дохода от аренды на протяжении всего срока — а это означает, что данная инвестиция может генерировать денежный поток точно так же, как и актив, находящийся в полной собственности. Само право пользования также может быть продано или уступлено другому покупателю до истечения срока действия, что обеспечивает владельцам реальный рынок перепродажи, а не актив, не поддающийся реализации.

Такая структура характерна для ряда старых, давно сформировавшихся жилых комплексов Абу-Даби, и, как правило, первоначальные затраты на приобретение такого объекта ниже, чем в случае аналогичного объекта в полной собственности, расположенного в недавно выделенной инвестиционной зоне. Для инвесторов, ориентированных в первую очередь на получение долгосрочного дохода от аренды, а не на приобретение права собственности на землю в конечном итоге, срок в 99 лет с практической точки зрения близок к бессрочному — лишь немногие инвестиционные планы действительно требуют периода владения, превышающего целый век.

4. Программа «Мусатаха» для крупных или коммерческих инвесторов

Мусатаха ориентирована на совершенно иной профиль инвесторов. Поскольку она предоставляет право на строительство и владение построенным зданием в течение срока действия соглашения, она подходит застройщикам, институциональным инвесторам и состоятельным покупателям, заинтересованным в долгосрочных проектах, строительстве с нуля или проектах смешанного назначения, а не в приобретении уже готовых объектов. Срок действия договора «мусатаха», составляющий до 50 лет с возможностью продления ещё на 50 лет, обеспечивает девелоперскому проекту целый век для реализации — этого вполне достаточно для строительства, эксплуатации и амортизации коммерческого или многофункционального объекта до того момента, когда возникнет необходимость в пересмотре вопроса о праве собственности на здание.

Данная структура обычно применяется при строительстве гостиничных комплексов, крупных коммерческих центров и многоэтапных многофункциональных проектов, возводимых на земельных участках, не предназначенных для продажи в полную собственность. В частности, для институциональных инвесторов структура «мусатаха» позволяет участвовать в реализуемых в Абу-Даби девелоперских проектах без необходимости классификации самой земельной участка как инвестиционной зоны с правом полной собственности, что значительно расширяет выбор перспективных объектов за пределы карты зон с правом полной собственности, которую обычно демонстрируют большинству розничных покупателей. Инвесторам, оценивающим, какая из структур — право пользования, «мусатаха» или право полной собственности — лучше всего подходит для конкретной инвестиционной возможности, перед подписанием каких-либо документов крайне важно обратиться к профессиональному риэлторскому агентству в Абу-Даби, которое разбирается в механизмах регистрации и перепродажи каждой из этих структур.

5. Косвенное участие: REIT и структурированные инвестиционные инструменты

Для инвесторов, желающих получить доход от недвижимости ОАЭ, не вникая непосредственно в структуры владения, такие как узуфрукт, мусатаха или право полной собственности, публично котируемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) представляют собой реальную альтернативу — хотя следует уточнить, где в настоящее время базируются эти инструменты. Emirates REIT, первый в ОАЭ инвестиционный фонд недвижимости, регулируемый Управлением по финансовым услугам Дубая (DFSA), и ENBD REIT торгуются на бирже Nasdaq Dubai, в то время как недавно вышедший на рынок Dubai Residential REIT начал выплачивать дивиденды в 2025 году. Эти инвестиционные инструменты охватывают всю территорию ОАЭ, предоставляя акционерам доступ к диверсифицированному портфелю доходной недвижимости и долю дохода от аренды в виде дивидендов без необходимости вложения капитала и юридических сложностей, связанных с прямым владением.

Фондовая биржа Абу-Даби ранее заявляла о намерении создать собственный специализированный траст по недвижимости, что свидетельствует о сохраняющемся интересе в регионе к расширению данного класса активов. Для инвесторов, желающих получить доступ к рынку недвижимости Абу-Даби без прямого владения объектами на данный момент, наиболее проверенным способом по-прежнему остаются структурированные фонды недвижимости и инструменты типа REIT, торгующиеся на биржах ОАЭ в целом, а не специализированный траст, зарегистрированный исключительно в Абу-Даби.

6. Заключение

Рынок недвижимости Абу-Даби, не предполагающий права полного владения, — это не «закрытая дверь». Это недостаточно освоенный сегмент рынка, предлагающий структуры узуфрукта и «мусатаха», которые обеспечивают реальный доход от аренды, потенциал перепродажи и права на застройку на сроки, измеряемые десятилетиями, а не годами, наряду с инвестиционными инструментами типа REIT для инвесторов, предпочитающих ликвидность прямому управлению недвижимостью. Выбор подходящей структуры полностью зависит от Вашего инвестиционного горизонта, Вашего предпочтения между прямым владением и пассивным доходом, а также от того, является ли Вашей целью приобретение отдельного жилого объекта или участие в более крупном девелоперском проекте. Чтобы определить, какая из этих структур действительно соответствует Вашим конкретным инвестиционным целям, наиболее надежным отправным пунктом будет консультация со специалистом по приросту капитала в Абу-Даби до принятия окончательного решения о выборе той или иной структуры.