2025 年，阿布扎比不仅要成为政府和能源中心，还要成为全球旅游、娱乐和以体验为导向的房地产中心。 旅游、娱乐和以体验为导向的房地产中心.阿布扎比宣布 迪斯尼将在亚斯岛建造一个主题公园只是其中一项重大发展。除了大型基础设施项目和城市总体规划，新的旅游景点正在重塑房地产需求–在娱乐中心周围创造 “溢出 “机会区。对于投资者来说，这是了解旅游业驱动的房地产周期如何重塑阿布扎比的最佳时机。

迪士尼的大赌注亚斯岛有了童话主播

2025 年 5 月 华特迪士尼公司和 Miral透露了一项具有里程碑意义的合作计划，即开发 迪士尼主题公园度假区在 亚斯岛– 这是迪士尼在中东地区的首个大型主题公园。由于迪斯尼将授权并监督设计，而 Miral（阿布扎比领先的旅游目的地开发商）将负责建设和运营，因此该项目将全球品牌声誉与本地执行相结合。

重要的是，公园的定位是 室内+室外混合型这一决定是出于阿布扎比气候的考虑。正如 Miral 首席执行官所指出的，”室外主题公园本身是行不通的”，因此预计会采用混合模式。

虽然尚未正式宣布固定的开业日期，但预计规划、设计和施工将持续数年，这使得迪斯尼项目成为一个长期的催化剂，而不是一夜之间就能改变游戏规则。

旅游业发展势头与宏观顺风

迪士尼的宣布并不是孤立的。它与更广泛的旅游业、基础设施和经济战略趋势息息相关，而这些趋势正推动阿布扎比进入一个新的增长阶段：

• 阿布扎比预计 2025 年将接待超过 600 万游客预计旅游业的贡献将达到 160 亿迪拉姆.

• 房地产行业感受到了这种拉力。2025 年上半年，阿布扎比房地产交易额超过了 510 多亿澳元同比增长约 40%。

• 该酋长国目前管理着 619 个基础设施项目在道路、交通、公用事业和智能城市系统方面进行了大规模的公共投资。
• 这也支持了上述观点：巴尤特公司 2025 年中期的数据显示，阿布扎比的搜索量和房地产需求不断上升，这与基础设施的增长和投资者的信心息息相关。

这些宏观力量–旅游业、基础设施、品牌发展–共同改变了邻近街区的房地产需求，而不仅仅是紧邻的旅游区本身。

外溢区和次级邻里需求

迪斯尼等大型景点以及基础设施投资往往会产生 “溢出 “需求溢出 “需求。以下是阿布扎比有望受益的地区：

1.亚斯岛及周边走廊

由于迪斯尼项目计划在亚斯岛实施，该岛本身的地位也将得到提升。亚斯岛已经拥有 法拉利世界, 华纳兄弟世界, 亚斯水世界和 阿布扎比海洋世界(于 2023 年开业）。这意味着亚斯并非一片空白–但现在它又被提升了。

投资者应关注

• 豪华公寓和品牌住宅，步行即可到达未来的迪斯尼景点。

• 在亚斯边缘地区进行综合开发，兼顾价格和就近性。

• 融合娱乐、零售和酒店元素的项目–因为买家和游客需要 “生活+娱乐+住宿 “的组合。

2.拉哈走廊和萨迪亚特走廊

虽然亚斯是主城区，但像 拉哈海滩和 萨迪亚特等居民区都能很好地满足游客、员工和服务提供商的需求：

• Al Raha 已成为连接阿布扎比市和亚斯的重要居住走廊。它的连通性和生活方式对酒店员工、租户和业主都具有吸引力。

• 拥有文化、博物馆和海滨吸引力的萨迪亚特，通过提供高端生活背景与娱乐活动相得益彰。游客和居民在游览亚斯岛上的公园时，可能更喜欢住在萨迪亚特岛上。

这些地区可能会出现 短期租赁需求、度假屋购买和高级服务公寓的增长.

3.里姆岛和混合用途滨水区

虽然不是紧邻亚斯 里姆岛和毗邻的海滨开发项目正受益于阿布扎比的整体增长势头。事实上，里姆岛的 计划外价格在 2025 年第二季度同比跃升约 38事实上，2025 年第二季度，里姆岛的计划外价格同比飙升了约 38%，凸显了其作为需求磁铁的地位。

通过桥梁或交通路线与雅斯连接良好的地区，可能会成为在交通和价格之间寻求平衡的买家有吸引力的选择。

基础设施项目如何倍增影响

像迪士尼这样的景点项目会产生需求，但基础设施通过改善交通、减少旅行摩擦和连接各地区，使这种需求变得可行。值得关注的关键基础设施要素：

• 新的道路和高速公路将亚斯与城市、机场和其他郊区连接起来，缩短了居民、游客和工作人员的旅行时间。

• 公共交通和移动系统(公共交通和移动系统（公共汽车、班车、自动人行道）在使迪斯尼区及其周边地区成为各阶层都能使用的地方方面将发挥至关重要的作用。

• 公用设施升级、智能城市技术、公共环境改善（公园、人行道、海滨长廊(公园、人行道、海滨长廊）提升宜居性，为邻近区域增加溢价。

• 扩建 机场和连接基础设施支持国际游客量，进而维持对高端房地产的需求。

随着基础设施的升级，距离的 “成本 “也随之降低：更偏远的社区突然变成了实用的通勤或投资地点。

这对投资回报率、时机和风险的意义

当一个重要的品牌旅游目的地宣布成立时，房地产投资者需要进行战略性思考：

• 先行者获胜:从公告到开盘的这段时间，资本收益最为丰厚。

• 需求弹性是关键:溢价将随之而来。迪士尼乐园或连接交通枢纽 10-20 分钟半径范围内的房产可能会获得溢价收益。

• 分阶段吸收:预计会有一个上升期。起初，酒店、员工和服务用房的需求可能最为旺盛；随后，零售和住宅的需求将加剧。

• 运营风险与品牌交付:迪斯尼的成功影响着人们的看法。延误、妥协或令人失望的体验设计都会打击投资者的信心。

• 多样化:明智的做法是分散投资于相邻的次级市场–有的距离较近，有的距离较远–而不是只投资于超近区域，因为超近区域的溢价可能很高。

给阿布扎比投资者和开发商的建议

1. 绘制缓冲区投资地图
   • 确定亚斯岛 5-15 公里范围内可受益于公交线路或道路升级的地块、建筑或开发项目。

   • 优先考虑已整合酒店、零售和混合用途的项目。

2. 利用品牌和体验元素
   • 包括品牌住宅、服务式公寓或以娱乐为中心的设计在内的物业将在旅游业驱动的市场中获得高溢价。

3. 密切关注基础设施公告
   • 在宣布新建道路、桥梁或交通枢纽时做好行动准备–这些都会触发估值拐点。

4. 采用较长的时间跨度
   • 虽然一些回报可能会在早期显现，但随着迪士尼乐园全面运营和人流量趋于稳定，许多收益将在 5-10 年内累积。

5. 管理现金流和租赁前战略
   • 对于开发商而言，应尽早确定主要用途（酒店、主题零售店、餐饮店），以补充住宅吸纳量。

   • 对于投资者来说，可以通过假日/短期住宿选择来补充长期租赁，以满足早期游客的需求。

结论

阿布扎比将 世界一流的娱乐设施、品牌度假村和强大的基础设施正在改变阿布扎比的房地产格局。位于亚斯岛的 亚斯岛迪斯尼乐园不仅仅是一个标题，它还是一块磁铁，将资金、游客、员工和生活方式需求吸引到城市周边地区。结合对道路、交通和市民生活质量的大规模公共投资，我们正在进入这样一个阶段 旅游业不再是平行产业，而是房地产需求的结构性驱动力.