في عام 2025، لن تكون أبوظبي مركزاً حكومياً ومركزاً للطاقة فحسب، بل ستكون مركزاً عالمياً ل للسياحة والترفيه والعقارات القائمة على التجربة.. الإعلان عن ديزني ستبني حديقة ترفيهية في جزيرة ياس هو مجرد مشروع تطويري واحد فقط. فإلى جانب مشاريع البنية التحتية الضخمة والمخططات الحضرية الرئيسية، تعمل مناطق الجذب الجديدة على إعادة تشكيل الطلب على العقارات – مما يخلق مناطق فرص “غير مباشرة” حول مراكز الترفيه. بالنسبة للمستثمرين، هذه لحظة مثالية لفهم كيف تعيد الدورة العقارية التي تحركها السياحة تشكيل أبوظبي.

رهان ديزني الكبير جزيرة ياس تحصل على مرساة خيالية في جزيرة ياس

في مايو 2025, كشفت شركة والت ديزني وميرال عن شراكة تاريخية لتطوير منتجع ديزني الترفيهي على جزيرة ياس، أبوظبي – أول منتزه ترفيهي رئيسي لشركة ديزني في الشرق الأوسط. صُمم المنتجع كوجهة على الواجهة المائية تجمع بين سرد قصص ديزني ومناطق الجذب السياحي الغامرة وأماكن الإقامة ذات الطابع الخاص وتجارب البيع بالتجزئة والمطاعم والمقاهي. ولأن ديزني ستقوم بترخيص المشروع والإشراف على تصميمه، بينما ستقوم شركة ميرال (إحدى شركات التطوير الرائدة في أبوظبي) ببناء وتشغيل المنتجع، فإن المشروع يمزج بين مكانة العلامة التجارية العالمية والتنفيذ المحلي.

والأهم من ذلك هو أن الحديقة مصممة لتكون هجين داخلي + خارجيوهو قرار مدفوع باعتبارات مناخ أبوظبي. وكما أشار الرئيس التنفيذي لشركة ميرال، فإن “المنتزه الترفيهي الخارجي لن ينجح أبداً” بمفرده، لذا من المتوقع أن يكون نموذجاً مختلطاً.

وعلى الرغم من عدم الإعلان رسمياً عن موعد محدد للافتتاح، إلا أن التوقعات تشير إلى أن التخطيط والتصميم والبناء سيمتد لعدة سنوات – مما يجعل مشروع ديزني حافزاً طويل الأمد، وليس مجرد تغيير في قواعد اللعبة بين عشية وضحاها.

زخم السياحة والرياح الخلفية الكلية

إعلان ديزني لا يقف بمفرده. فهو يرتكز على اتجاهات أوسع نطاقاً في مجال السياحة والبنية التحتية والاستراتيجية الاقتصادية التي تدفع أبوظبي بالفعل إلى مرحلة نمو جديدة:

• تتوقع أبوظبي أن تستقبل أكثر من 6 ملايين زائر في عام 2025ومن المتوقع أن تصل مساهمة السياحة إلى 16 مليار درهم إماراتي.

• يشعر قطاع العقارات بالجاذبية. في النصف الأول من عام 2025، تجاوزت قيمة الصفقات العقارية في أبوظبي أكثر من 51 مليار درهم إماراتيوهو ما يمثل نمواً بنسبة 40% تقريباً على أساس سنوي.

• تدير الإمارة حالياً 619 مشروعاً للبنية التحتية مع استثمارات عامة ضخمة وراء الطرق والنقل والمرافق وأنظمة المدن الذكية.
• كما تدعم هذه الرواية أيضاً: تُظهر بيانات بيوت في منتصف عام 2025 ارتفاع حجم البحث والطلب على العقارات في أبوظبي المرتبط بنمو البنية التحتية وثقة المستثمرين.

تتضافر هذه القوى الكلية – السياحة، والبنية التحتية، وتطوير العلامات التجارية – لتحويل الطلب على العقارات في الأحياء المجاورة، وليس فقط في المناطق السياحية المباشرة نفسها.

مناطق الانتشار والطلب الثانوي في الأحياء الثانوية

تميل مناطق الجذب الكبيرة مثل ديزني، بالإضافة إلى استثمارات البنية التحتية إلى توليد طلباً “غير مباشر” في الأسواق الفرعية القريبة. فيما يلي مناطق في أبوظبي تستعد للاستفادة منها:

1. جزيرة ياس والممرات المحيطة بها

ونظراً لأن مشروع ديزني مقرر إقامته في ياس، فإن الجزيرة نفسها سترتقي في الصدارة. بالفعل، ياس هي موطن ل عالم فيراري, عالم وارنر براذرز, ياس ووتروورلدو سي وورلد أبوظبي (افتتحت في عام 2023). وهذا يعني أن ياس ليست لوحة فارغة – ولكن الآن يتم رفع مستواها مرة أخرى.

يجب أن ينظر المستثمرون إلى:

• شقق فاخرة ومساكن ذات علامات تجارية على بُعد مسافة قصيرة سيراً على الأقدام من معالم ديزني السياحية المستقبلية.

• مشاريع تطوير متعددة الاستخدامات في مناطق ياس الهامشية التي توازن بين الأسعار والقرب.

• المشاريع التي تضم عناصر الترفيه والتجزئة والضيافة – لأن المشترين والزوار سيرغبون في الحصول على باقات “العيش + اللعب + الإقامة”.

2. ممرات الراحة والسعديات

في حين أن ياس هي نقطة الارتكاز، فإن أحياء مثل شاطئ الراحة و السعديات في وضع جيد لاستيعاب الطلب من السياح والموظفين ومقدمي الخدمات:

• تعدّ الراحة بالفعل ممرًا سكنيًا رئيسيًا يربط بين مدينة أبوظبي ومدينة ياس. كما أن اتصالها وأسلوب حياتها يجعلها جذابة لموظفي الضيافة والمستأجرين وأصحاب المنازل على حد سواء.

• تكمّل السعديات بجاذبيتها الثقافية والمتاحف وشاطئها الشاطئي الترفيه من خلال توفير خلفية معيشية راقية. قد يفضل السائحون والمقيمون على حد سواء الإقامة في السعديات أثناء زيارتهم للمتنزهات في ياس.

قد تشهد هذه المناطق ارتفاعًا في الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل، وشراء منازل العطلات، والشقق الفندقية الفاخرة.

3. جزيرة الريم ومناطق الواجهة البحرية متعددة الاستخدامات

على الرغم من أنها ليست مجاورة لياس مباشرة, جزيرة الريم ومشاريع الواجهة البحرية المجاورة تستفيد من زخم النمو العام في أبوظبي. في الواقع، ارتفعت قفزت أسعار العقارات على الخارطة بنسبة 38% تقريباً على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025، مما يؤكد على ارتفاعها كمركز جذب للطلب.

قد تصبح المناطق ذات الربط الجيد بياس، عبر الجسور أو طرق العبور، بدائل جذابة للمشترين الذين يسعون إلى تحقيق التوازن بين الوصول والتسعير.

كيف تضاعف مشاريع البنية التحتية الأثر

مشاريع الجذب السياحي مثل ديزني تولد الطلب، ولكن البنية التحتية تجعل هذا الطلب قابلاً للتطبيق – من خلال تحسين الوصول وتقليل احتكاك السفر وربط المناطق. عناصر البنية التحتية الرئيسية التي يجب مراقبتها:

• الطرق والطرق السريعة الجديدة التي تربط مدينة ياس بالمدينة والمطار والضواحي الأخرى تقلل من وقت السفر للمقيمين والزوار والموظفين.

• أنظمة النقل العام والتنقل (الحافلات والحافلات المكوكية والنقل الآلي للأشخاص) ستلعب دوراً حيوياً في جعل منطقة ديزني ومحيطها متاحة لجميع الشرائح.

• ترقيات المرافق، وتكنولوجيا المدينة الذكية، وتحسينات المرافق العامة (الحدائق والممرات والمتنزهات على الواجهة البحرية) تعزز قابلية العيش وتضيف قيمة متميزة للمناطق المجاورة.

• توسيع المطارات والبنية التحتية للاتصال يدعم أعداد السياح الدوليين، والذي بدوره يدعم الطلب على العقارات الراقية.

ومع انتشار تحديثات البنية التحتية، تتقلص “تكلفة” المسافة: حيث تصبح الأحياء النائية فجأة مواقع عملية للتنقل أو الاستثمار.

ما يعنيه ذلك بالنسبة لعائد الاستثمار والتوقيت والمخاطر

عندما يتم الإعلان عن وجهة سياحية ذات علامة تجارية كبرى، يحتاج المستثمرون العقاريون إلى التفكير بشكل استراتيجي:

• فوز المحركون الأوائل: الفترة ما بين الإعلان والافتتاح هي الفترة التي تكون فيها المكاسب الرأسمالية هي الأقوى.

• مرونة الطلب هي المفتاح: ستتبعها علاوات الأسعار. قد تستحوذ العقارات الواقعة ضمن دائرة نصف قطرها 10-20 دقيقة من منتزه ديزني أو عقد العبور المتصلة على عوائد متميزة.

• الامتصاص المرحلي: توقع فترة زيادة في الاستيعاب. في البداية، قد يكون الطلب في البداية أقوى على الضيافة والموظفين ومساكن الخدمات؛ وفي وقت لاحق، سيزداد الطلب على التجزئة والسكن.

• المخاطر التشغيلية وتسليم العلامة التجارية: يؤثر نجاح ديزني على التصور. يمكن أن يؤدي التأخير أو التنازلات أو تصميم التجربة المخيبة للآمال إلى إضعاف ثقة المستثمرين.

• التنويع: قد يكون من الحكمة الانتشار عبر الأسواق الفرعية المتجاورة – بعضها أقرب وبعضها أبعد – بدلاً من المراهنة فقط على المناطق القريبة جدًا، والتي قد تتطلب علاوات باهظة.

توصيات للمستثمرين والمطورين العقاريين في أبوظبي

1. خريطة استثمارات المنطقة العازلة
   • تحديد قطع الأراضي أو المباني أو المشاريع التطويرية التي تقع على بُعد 5-15 كم من جزيرة ياس التي ستستفيد من خطوط النقل أو تطوير الطرق.

   • تفضل المشاريع التي تدمج بالفعل بين الضيافة والتجزئة والاستخدامات المختلطة.

2. الاستفادة من المكونات ذات العلامات التجارية والتجريبية
   • العقارات التي تشمل مساكن تحمل علامات تجارية أو شققاً مخدومة أو تصاميم تتمحور حول الترفيه ستحظى بعلاوة في سوق يحركه قطاع السياحة.

3. مراقبة إعلانات البنية التحتية عن كثب
   • كن مستعداً للتحرك عندما يتم الإعلان عن طريق أو جسر أو عقدة عبور جديدة – فهذه الأمور تؤدي إلى نقاط انعطاف في التقييم.

4. اعتماد الآفاق الزمنية الطويلة
   • وعلى الرغم من أن بعض العوائد قد تظهر في وقت مبكر، إلا أن العديد من المكاسب ستتحقق على مدار 5 إلى 10 سنوات مع دخول متنزه ديزني حيز التشغيل الكامل واستقرار الإقبال عليه.

5. إدارة التدفق النقدي واستراتيجيات التأجير المسبق
   • بالنسبة للمطورين، احصل على استخدامات رئيسية (فندق، متاجر تجزئة ذات طابع خاص، مطاعم ومقاهي) في وقت مبكر لتكملة استيعاب الوحدات السكنية.

   • بالنسبة للمستثمرين، استكمل الإيجارات طويلة الأجل بخيارات الإجازات/الإقامات القصيرة لركوب الطلب السياحي المبكر.

الخاتمة

خطوة أبوظبي لتضمين الترفيه على مستوى عالمي ومنتجعات ذات علامات تجارية وبنية تحتية قوية تعمل على تغيير المشهد العقاري في الإمارة. إن منتزه ديزني في جزيرة ياس ليس مجرد عنوان رئيسي، بل هو نقطة جذب ستجذب رؤوس الأموال والسياح والموظفين والطلب على نمط الحياة في محيط المدينة. وإلى جانب الاستثمارات العامة الضخمة في الطرقات والنقل وجودة الحياة المدنية، فإننا ندخل مرحلةً لا تكون فيها السياحة ليست صناعة موازية، بل محركاً هيكلياً للطلب على العقارات.